서울동부지방법원 2024타경62131. 성동구 성수동2가의 다가구주택과 점포, 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 1은 13가구 다가구주택, 일련번호 2는 현황 점포로 이용 중입니다. 토지면적은 281.0㎡이고, 건물은 지하 1층·지상 3층 다가구주택과 단층 건물로 구성됩니다. 소유권은 김태언과 김태윤이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.

등기부의 금융권 근저당은 현재 남아 있지 않습니다. 1999년 한국주택은행 명의로 설정된 채권최고액 41,600,000원의 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2004.02.24. 해지로 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 담보권이 아니라 2024.10.10. 강제경매개시결정입니다. 이 때문에 그보다 앞서 전입한 점유자들의 대항력과 보증금이 핵심 변수가 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 어렵다

등기부상 매수인이 인수할 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다. 종전 한국주택은행 근저당과 국민은행으로의 권리이전은 이미 말소됐고, 2024.10.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기가 깨끗하다는 사실만으로 이 사건이 안전해지는 것은 아닙니다. 말소기준이 늦게 잡힌 만큼 그 이전에 전입한 임차관계가 광범위하기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 보증금 전부 미상

보증기관이나 대위변제기관의 중복신고는 없으며, 아래 16건은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 조사된 내역입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2024.10.10.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 함께 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.

③ 가격 판단 — 64% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 4,212,962,000원으로 감정가 6,582,753,870원의 64%입니다. 3회 유찰 시 3,370,369,600원, 4회 유찰 시 2,696,295,680원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없고 임차보증금 인수액도 확정되지 않았습니다.

따라서 가격 메리트는 최저가만으로 판정할 수 없습니다. 실제 취득비용은 낙찰가에 미배당 임차보증금, 명도비용, 미납 공용비용 및 현황 정리비용이 더해질 수 있습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당재원이 부족한 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,212,962,000원 가정)

위 배당표는 채권액이 확인되지 않은 경매신청채권과 임차인 16명의 보증금을 계산에서 제외한 기계적 산정입니다. 소유자 잔여 4,168,432,380원이 실제로 교부된다는 의미가 아니며, 임차보증금·당해세·최우선변제 반영 시 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 일련번호 1은 다가구주택 13가구, 일련번호 2는 현황 점포로 이용 중입니다.
• 주위환경. 다가구주택은 성원중학교 남측 인근 주거지대에 있고, 점포는 성원중학교 남동측 뚝도청춘시장 내 상업지대에 있습니다.
• 교통. 다가구주택은 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 시장 내 점포는 차량접근이 불가하고 도보 접근만 가능합니다.
• 건물구조. 다가구주택은 연와조 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 1층·지상 3층으로 사용승인일은 1993.12.18.입니다.
• 점포구조. 점포는 세멘블럭조 세멘기와지붕 단층 건물로 사용승인일은 1963.06.27.입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 정비계획. 성수전략정비구역 관련 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
• 현황조사 한계. 이해관계인 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 일반건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 표시해 실제 현황과 다를 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 전수 확인. 16명의 보증금, 월세, 계약기간, 점유호실과 실제 점유 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
• 대항력 확정 금지. 전입일만으로 대항력을 단정하지 말고 실제 주택 인도, 주민등록, 임대차관계와 보증금 존재를 함께 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 고경화·이채원의 배당요구와 현재로 기재된 임차인의 배당요구 외에도 추가 신고나 변경 여부를 배당요구종기 서류에서 대조해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 최저가 4,212,962,000원에 미배당 임차보증금 가능액을 더한 금액을 기준으로 응찰 상한을 계산해야 합니다.
• 13가구 명도 계획. 다가구주택 13가구와 점포를 함께 인수하므로 개별 점유자별 인도명령 가능 여부와 협의 비용을 구분해야 합니다.
• 현황 차이 확인. 공부상 단층·현황상 2층인 판매시설과 제조업소·점포 용도 차이를 건축물대장과 현장조사로 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약에관한허가구역 포함에 따른 이용목적과 허가 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인보다 16명의 보증금이 먼저다”

이 사건은 감정가 6,582,753,870원에서 2회 유찰돼 4,212,962,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 실제 임차인 16명의 전입일이 모두 말소기준보다 앞서고 보증금은 전부 확정되지 않았습니다. 이 상태에서 배당표상 인수 0원이나 소유자 잔여 4,168,432,380원을 실제 권리관계로 받아들이면 안 됩니다.

등기부상 담보권은 단순하지만, 다가구주택 13가구와 점포의 임대차·점유관계, 일괄매각, 제시외 건물, 공부와 현황의 차이가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 입찰 가능 여부를 결정하는 첫 번째 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 총액과 미배당 예상액입니다. 그 금액을 확정하기 전까지는 가격 메리트와 실질취득비용 모두 판단을 보류하는 것이 맞습니다.