5,509,088,000원
대전지방법원 2025타경502474. 충청남도 금산군 금성면 하신리 749 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사포엠이고, 2023.05.04 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액 6,960,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·근저당권·가처분 및 2025.05.22 임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 사건은 “등기부 후순위가 소멸하니 인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사 등에 등재된 점유·임차 조사 대상은 20명/법인이고, 그중 11명/법인은 말소기준일보다 전입일이 빠릅니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 4명/법인도 있어 실제 인수액은 매각물건명세서와 임대차관계 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502474 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금성면 하신리 749 · 충청남도 금산군 금성면 금성공단로 12 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사포엠 |
| 토지 | 8,671.3㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 11,243,039,906원 / 5,509,088,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2023.05.04 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 6,960,000,000원 |
| 청구액 | 6,960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
2023.05.04 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 현재 남아 있는 서울보증보험·하나카드·대진하이테크·하나은행·신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·국민은행· 중소기업은행·케이비국민카드 등의 가압류, 금산군·국민건강보험공단·국의 압류, 후순위 근저당권과 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — “대항력 있음”으로 단정하면 안 된다
현황조사 등에 확인된 점유·임차 조사 대상은 20명/법인입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대상은 11명/법인이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 아래에서는 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 말소기준 이후 전입한 5명은 전입일 기준 대항력이 없고, 전입일 자체가 확인되지 않은 4명/법인은 역시 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
| 점유·임차 조사 대상 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| PANDIT JANARDAN | 2022.11.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| AHMMAD JOBAYER | 2020.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| ALAM S M SERE | 2018.06.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| ALAM SHAFIUL | 2024.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BOBOMUROTOV SOBIRJON IBROHIMOVICH | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HOSSAIN DAUD | 2022.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| SARKAR PAYEL | 2022.06.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| ISLAM REFAFUL | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JAHAN SORROWAR | 2023.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JONONOV ERSASH ERKIN UGLI | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ROY TAPOSH | 2022.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| HOSSAIN MD MOHATAB | 2020.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서태영 | 2022.08.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이규훈 | 2023.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문인구 | 2022.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 성부시스템 | 2022.11.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)포엠플러스 | 미상 | 50,000,000원 / 3,600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 다원시스 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)건국메탈 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송백포장 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 할인과 시세 메리트는 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 5,509,088,000원으로 감정가 11,243,039,906원의 49% 수준이며 2회 유찰 상태입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 선순위·미상 점유자의 인수액이 확정되지 않았으므로 가격 판단은 실제 인수액을 더한 실질취득가 기준으로 해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 5,509,088,000원 | 5,451,597,120원 | 6,819,171,441원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 3,856,361,599원 | 3,815,397,983원 | 8,455,370,578원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 2,699,453,119원 | 2,670,058,588원 | 9,600,709,973원 |
④ 예상배당표 (매각가 5,509,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 57,490,880원 |
| 2. 을구 25번 근저당권 · 중소기업은행 | 6,960,000,000원 | 5,451,597,120원 |
| 3. 을구 28번 근저당권 · 주식회사건후 | 270,700,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 29번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 13,853,430원 | 0원 |
| 5. 갑구 31번 가압류 · 하나카드주식회사 | 49,295,655원 | 0원 |
| 6. 갑구 34번 가압류 · 주식회사 대진하이테크 | 17,833,200원 | 0원 |
| 7. 을구 29번 근저당권 · 신종승 | 600,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 36번 가압류 · 주식회사하나은행 | 60,384,084원 | 0원 |
| 9. 갑구 37번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 143,034,091원 | 0원 |
| 10. 갑구 38번 가압류 · 신용보증기금 | 1,442,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 39번 가압류 · 중소기업은행 | 88,993,348원 | 0원 |
| 12. 갑구 40번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 465,027,905원 | 0원 |
| 13. 갑구 41번 가압류 · 주식회사국민은행 | 254,767,812원 | 0원 |
| 14. 갑구 44번 가압류 · 중소기업은행 | 1,883,308,333원 | 0원 |
| 15. 갑구 45번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,570,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 12,270,768,561원 중 현재 매각가 기준 채권자 예상배당은 5,451,597,120원, 미배당은 6,819,171,441원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·현황 메모
- 토지. 면적 8,671.3㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 평지·사다리형이며 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 농공단지·산업시설구역·배수구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제2종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 접함·저촉. 공공시설구역·녹지구역·도로구역·성장관리계획구역·중로2류와 접하고, 접도구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 111,800원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 폼 패킹머신(221004-01) 외 7식이 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 2,7 지상 컨테이너박스는 매각에서 제외되고, 목록 8 공장 내 기계기구인 호이스트도 제외됩니다.
- 멸실 부분. 목록 3 건물 중 2층·2층·3층 중 일부와 지1층은 현황 멸실입니다.
- 구조·용도 차이. 목록 8은 등기사항전부증명서상 일반철골구조 기타지붕 2층 숙소이나, 현황 및 일반건축물대장상 1층은 철근콘크리트, 2층은 일반철골구조이고 용도는 1층 공장 및 사무실, 2층 숙소로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 보증금 확인. 2023.05.04보다 앞서 전입한 11명/법인의 실제 임대차계약·보증금·점유 여부와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. (주)포엠플러스·다원시스·(주)건국메탈·송백포장의 전입 또는 사업자등록 관계와 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- (주)포엠플러스. 확인된 보증금은 50,000,000원, 차임은 3,600,000원이지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 예상배당과 후순위 미배당을 다시 계산할 수 있습니다.
- 포함·제외물건 대조. 일괄매각 대상인 제시외 건물과 기계기구 7식, 제외되는 컨테이너박스와 호이스트를 현장에서 구분해야 합니다.
- 멸실·현황 차이 확인. 목록 3의 일부 멸실과 목록 8의 등기·건축물대장·현황 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 확인된 인수액을 포함한 실질취득가로 판단해야 합니다.
- 매각기일. 2026.09.29 이전에 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·체납관계의 최신 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 인수액
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후의 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 말소기준 전 전입 11명/법인의 보증금이 확인되지 않았고, 전입일 미상 4명/법인도 존재합니다. 이 상태에서 현재 배당 계산의 인수 0원을 실제 인수 0원으로 간주하는 것은 위험합니다.
감정가 11,243,039,906원에서 2회 유찰돼 최저가가 5,509,088,000원, 즉 49%까지 낮아졌지만 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 “감정가 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 임차보증금·점유관계·당해세·포함 및 제외 물건을 먼저 확정하고, 그 뒤 낙찰가 + 실제 인수액으로 실질취득가를 다시 계산해야 합니다. 지금 단계의 결론은 등기 후순위는 정리되지만, 인수액과 실질취득가는 미확정 — 권리 확인 전 가격 판단 보류입니다.
