대전지방법원 2025타경502550. 대전 대덕구 대화동 펜타플렉스 대전 제11층 제1115호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)이며 현재 주식회사 한캡 기업부설연구소로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 염지은이고, 2021.09.17. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 171,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 토스뱅크 가압류와 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자인 주식회사 한캡의 전입일은 2021.12.27.로 말소기준일 2021.09.17.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 승계되는 보증금도 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 명도 협의와 배당관계는 입찰 전 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502550 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 대화동 40-37 펜타플렉스 대전 제11층 제1115호 도로명: 대전광역시 대덕구 대화로106번길 66 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 주식회사 한캡 기업부설연구소로 이용 중 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층/지상11층 중 제11층 제1115호 |
| 소유자 | 염지은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 64,141,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 / 151,311,371원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.07.29. 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.09.17. 염지은 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 점유자 전입·토스뱅크 가압류·임의경매개시결정은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원으로 분석됩니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
현황조사와 매각물건명세서상 실제 점유자는 주식회사 한캡 1명입니다. 보증기관 승계나 대위신고가 아닌 실제 점유법인이며, 감정평가 당시 1115호를 기업부설연구소로 이용하고 있었습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 한캡 | 1115호 | 2021.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않고 임대관계도 미상인 만큼, 실제 사용관계·퇴거 일정·시설물 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 187,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 64,141,000원입니다. 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 감정가 할인율은 시장가 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 특히 공장 용도의 지식산업센터는 입주 가능 업종, 실제 기업 수요, 임대료, 공실, 관리비와 내부 상태에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있습니다.
따라서 이 물건은 “감정가보다 많이 떨어졌다”는 사실보다 대전산업단지 내 펜타플렉스 대전의 최근 거래와 임대수요를 직접 대조해야 합니다. 3회 유찰은 감정가 수준에서 시장의 응찰 수요가 충분하지 않았음을 보여주는 신호이므로, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,141,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,554,538원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 171,600,000원 | 62,586,462원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 59,866,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 231,466,203원, 채권자 예상배당은 62,586,462원, 예상 미배당은 168,879,741원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(34.3%) | 64,141,000원 | 62,586,462원 | 168,879,741원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 44,898,700원 | 43,690,523원 | 187,775,680원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(17%) | 31,429,089원 | 30,463,365원 | 201,002,838원 | 0원 |
유찰이 계속돼도 점유자의 대항력이 새로 생기거나 매수인 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 낙찰가가 낮아지는 만큼 채권자 미배당만 확대됩니다. 매수인에게 중요한 것은 채권자의 회수율이 아니라, 해당 호실의 실제 시장가·임대수익·명도비용을 반영한 적정 입찰가입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 대화동 소재 대화동행정복지센터 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 공장과 지원시설이 혼재하는 공업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 공장(지식산업센터)으로서 주식회사 한캡 기업부설연구소로 이용 중입니다. 층별 공용 위생·급배수·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 정방형 평지이고 서측과 북측의 중로를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·대전산업단지 재생사업지구·지구단위계획구역·일반산업단지· 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 584,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 달리 실제 입주기업 수요와 업종 제한, 공실·관리비·임대수익을 함께 확인해야 합니다. 3회 유찰 이력도 수요 점검 필요성을 보여줍니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유법인 확인. 주식회사 한캡의 실제 사용 여부, 임대차계약서, 보증금·차임, 퇴거 의사와 내부 시설물 소유관계를 확인하세요.
- 대항력 재확인. 전입일 2021.12.27.이 말소기준일 2021.09.17.보다 늦어 대항력은 없지만, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 펜타플렉스 대전 내 유사 호실의 실제 거래가, 보증금, 월 임대료와 공실 기간을 우선 확인하세요.
- 입주 가능 업종. 공장(지식산업센터) 용도와 일반산업단지·재생사업지구 내 입주 요건이 예정 업종에 맞는지 확인하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납, 공용부분 부담, 당해세와 부가가치세 적용 여부를 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
- 명도 비용. 보증금 인수는 없더라도 법인 점유가 지속되면 인도명령·집행·이전 협의 비용이 발생할 수 있으므로 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 저가”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 점유법인의 전입도 늦어 매수인이 승계할 보증금은 없습니다. 권리 측면에서는 인수 0원의 소멸형 물건입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 세 차례 유찰돼 최저가가 64,141,000원까지 내려왔지만, 공장 용도의 지식산업센터는 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 현재 점유법인의 명도와 임대차 조건이 확인되지 않았고, 실제 기업 수요와 임대수익을 대조해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 명도는 보수적으로 확인입니다.
