대전지방법원 2025타경502586. 세종 나성동 세종포레뷰원 1동 5층 525호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택이고, 사건상 용도 표기는 근린시설입니다. 숫자만 보면 감정가 133,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 31,933,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차인 보증금입니다. 신영철은 2022.06.30 전입, 2022.06.20 확정일자를 갖고 있고, 보증금은 135,000,000원입니다. 말소기준 압류일인 2024.03.29보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 판정되어 있습니다.
현재 최저가 31,933,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 974,794원을 제외한 30,958,206원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 104,041,794원을 매수인이 인수합니다. 따라서 화면에 보이는 3,193만원만 낙찰대금으로 생각하면 안 됩니다. 이 유형은 낙찰가가 더 내려갈수록 임차인 인수액이 커져, 매수인의 실질 부담은 계속 보증금 135,000,000원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502586 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원주건축물 1동 5층 525호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 26.19㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 중 5층 · 사용승인 2016.09.06 |
| 소유자 | 한해란 · 2022.06.13 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 31,933,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
말소기준권리는 2024.03.29 세종세무서장 압류입니다. 그 뒤의 2024.07.08 임차권등기, 2025.05.29 강제경매개시결정, 2025.06.19 국민건강보험공단 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기가 소멸하는 것과 보증금 인수의무가 없어지는 것은 별개입니다. 임차인 신영철은 말소기준보다 앞선 2022.06.30 전입을 갖고 있어 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신영철 | 건물전부 | 135,000,000원 | 2022.06.30 | 2022.06.20 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 26.6%가 아니라 실질취득 1.35억으로 봐야 한다
세종포레뷰원 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 120,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 105,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -4.0%의 하락 추세로 집계돼 있습니다. 최저매각가 자체는 최근 12개월 평균의 26.6%에 불과하지만, 이 사건은 그 비율로 가격 메리트를 평가하면 틀립니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.43㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 28.43㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2026.04 | 26.19㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2026.03 | 28.43㎡ | 7 | 112,000,000원 |
| 2026.01 | 26.19㎡ | 7 | 116,000,000원 |
| 2025.12 | 26.19㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2025.09 | 26.19㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2025.06 | 25.61㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 120,000,000원 |
임차보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 실질취득 기준은 대략 보증금 135,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 120,000,000원과 최신 거래 105,000,000원보다 높습니다. 시장 추세도 -4.0%이므로, 현재 최저가가 감정가 대비 크게 할인됐다는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 974,794원 |
| 1. 임차인 신영철 보증금 | 135,000,000원 | 30,958,206원 |
| 2. 경매개시결정 · 신영철 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 중 30,958,206원이 배당되고 104,041,794원이 미변제됩니다. 이 미변제액은 매각물건명세서 기재에 따라 매수인이 인수하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새뜸중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설이 형성된 노변 상업지역이고 후면은 대단위 아파트 단지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용편의성은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용중이며, 토지는 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용중입니다.
- 도로·주차. 동측과 서측으로 대로 및 중로에 접하고 도로상태와 주차여건이 양호합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
- 건물. 2016.09.06 사용승인된 9층 철근콘크리트구조 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 세종포레뷰원은 204세대이며 최근 12개월 동일·유사 면적 거래 8건 평균이 120,000,000원이고 최근 추세는 -4.0%입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 31,933,000원만 자금으로 계산하지 말고, 현재 회차 예상 인수액 104,041,794원을 함께 반영해야 합니다.
- 실질취득 기준. 대항력 보증금 135,000,000원이 낙찰가보다 크므로 실질 부담은 대략 보증금 수준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 5회 유찰 시 인수 113,449,256원, 6회 유찰 시 인수 120,034,480원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락만으로 경제성이 개선되지 않습니다.
- 시세 원본 대조. 최근 12개월 평균 120,000,000원과 최신 거래 105,000,000원, 최근 추세 -4.0%를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 임차관계 확인. 신영철의 임차권등기·전입·확정일자·배당요구와 경매 신청채권자 지위를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,193만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 가장 큰 함정은 낮아진 최저매각가입니다. 감정가 133,000,000원이 네 번 유찰돼 31,933,000원까지 내려왔지만, 임차인 신영철의 대항력 있는 보증금은 135,000,000원입니다. 현재 회차에서는 104,041,794원이 매수인에게 넘어오고, 추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커집니다. 결국 실질취득은 약 135,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
최근 12개월 시세 평균은 120,000,000원, 최신 거래는 105,000,000원이고 시장 추세는 -4.0%입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸 보여도 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상입니다. 네 차례 유찰됐다는 사실도 가격 가점이 되지 않습니다. 결론은 명확합니다. 낙찰가가 아니라 인수보증금까지 더한 실질 부담으로 판단해야 하는 대항력 인수형 물건입니다.
