서울동부지방법원 2024타경62155. 강동구 둔촌동 라온스토리 4층 402호, 전용 26.46㎡의 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 감정가는 322,000,000원, 현재 최저매각가는 257,600,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “대항력 있는 임차인이 있다”는 데서 끝나지 않습니다. 이승민의 임차보증금 355,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이어서 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조지만, 2026.06.19 확약이 그 결론을 바꿉니다.
확약 내용은 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 것입니다. 따라서 현재 배당표의 룰상 미배당액 101,806,400원을 그대로 매수인 부담으로 보면 안 됩니다. 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원*으로 처리해야 합니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에만 적용되지만, 확인된 실제 임차인은 이승민 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 26, 4층402호 (둔촌동,라온스토리) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 전용 26.46㎡ · 지하1층/지상6층 중 4층 |
| 소유자 | 윤진택 · 2021.03.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 257,600,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 / 세대수 | 2020.12.18 / 10세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2024.10.04 강제경매개시결정입니다. 현재 남아 있는 을구 6번 주택임차권은 2023.08.14 등기됐고, 전입·점유는 2021.03.22, 확정일자는 2021.03.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력 있는 인수형 임차권으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 355,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
같은 이승민 명의의 을구 4번 주택임차권은 2023.08.08 말소됐고, 현재 분석 대상은 2023.08.14의 을구 6번 임차권입니다. 따라서 보증금 355,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 73.6%
라온스토리 전용 26.46㎡의 확인된 최근 실거래는 2026.02 1건이며, 거래가는 350,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 350,000,000원으로 동일합니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 257,600,000원은 이 금액의 73.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 26.46㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.46㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
가격만 보면 257,600,000원은 최근 거래 350,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 총 세대수가 10세대에 불과해, 이 한 건을 대단지 아파트처럼 안정적인 시세 기준으로 확대해석하기는 어렵습니다. 특히 이 물건 자체가 이미 7회 유찰됐고, 라온스토리 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.2회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,406,400원 |
| 1. 임차인 이승민 보증금 (우선변제) | 355,000,000원 | 253,193,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이승민 보증금 미배당액은 101,806,400원입니다. 다만 2026.06.19 확약에 따라 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 80%) | 257,600,000원 | 101,806,400원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 (감정가 64%) | 206,080,000원 | 152,605,120원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 (감정가 51%) | 164,864,000원 | 193,244,096원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 둔촌동 둔촌고등학교 북서측 인근이며, 주위에는 아파트와 주거용·상업용 부동산이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물의 4층 402호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 5,559,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 10세대, 2020.12.18 준공입니다. 최근 동일면적 거래는 2026.02의 350,000,000원 1건이고, 본건은 7회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 배당표와 인수액 혼동 금지. 현재 계산상 미배당액 101,806,400원은 존재하지만, 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다.
- 임차권 중복 합산 금지. 과거 을구 4번 임차권은 말소됐고 현재 을구 6번 임차권이 남아 있습니다. 실제 임차인은 이승민 1명이며 보증금은 355,000,000원입니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 동일면적 실거래는 350,000,000원 1건이므로 한 건의 거래가를 절대적인 매도가격으로 보지 않아야 합니다.
- 유찰 이력 확인. 본건은 7회 유찰, 라온스토리 경매 평균은 5.2회 유찰입니다. 가격 할인과 별개로 실제 매수층과 환금성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형 사건이 확약으로 가격형 사건이 됐다”
이 사건의 첫인상은 보증금 355,000,000원의 대항력 임차권입니다. 현재 최저가 257,600,000원보다 보증금이 크고, 배당계산에서도 101,806,400원이 미배당되기 때문에 확약이 없었다면 인수 위험이 핵심인 사건입니다. 그러나 2026.06.19 확약으로 대항력이 포기되고 임차권등기 말소 동의가 제출돼, 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그 결과 판단의 중심은 가격과 환금성으로 이동합니다. 확약 반영 실질취득 257,600,000원은 최근 동일면적 거래 350,000,000원의 73.6%입니다. 가격 차이는 분명하지만, 표본은 1건이고 물건은 이미 7회 유찰됐으며 단지는 10세대입니다. 따라서 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성은 여전히 보수적으로 보는 B급 사건입니다. 이 물건의 승부처는 확약서 효력의 원본 확인과 실제 매수층을 감안한 응찰가 판단입니다.
