대전지방법원 2025타경502894. 세종시 나성동 세종모닝시티2차 7층 727호로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 117,000,000원이지만 5회 유찰돼 최저매각가는 19,663,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 16.81%에 불과하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권등기입니다.
임차권자 박혜선은 2022년 2월 7일 전입·점유를 시작하고 2022년 2월 17일 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 최초 125,000,000원에서 2023년 3월 10일 120,000,000원으로 감액됐습니다. 현재 말소기준인 2025년 7월 14일 강제경매개시결정보다 전입·확정일자·임차권등기가 모두 앞서므로, 배당에서 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 732 세종모닝시티2차 7층 727호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 한누리대로 311 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 22.3249㎡ · 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김광오 (2021.11.04. 매매, 거래가액 127,000,000원 · 2022.02.07. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 19,663,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박혜선 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
2016년 구즉신용협동조합 근저당권 88,800,000원은 2022년 2월 4일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권은 현재 매각으로 소멸시키는 기준권리가 아닙니다. 선순위 임차권을 지울 수 있는 앞선 현존 권리가 없으므로, 최저가가 내려가도 임차보증금 잔액 인수 위험은 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박혜선 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2022.02.07 | 2022.02.17 | 120,000,000원 최초 125,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 인수 보증기관 승계 아님 |
박혜선은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 매각대금 자체가 보증금보다 크게 낮아 전액 배당은 불가능합니다. 현재 회차 예상배당은 집행비용을 제외한 18,909,066원이고, 청구액 120,000,000원 중 101,090,934원이 미배당으로 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수 위험의 기준입니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 보증금 수준
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 최저가 19,663,000원에서 예상 미배당액은 101,090,934원입니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 단순 최저가가 아니라 임차보증금 120,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지므로 낙찰가와 미배당 잔액의 단순 합계는 보증금보다 다소 커질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 19,663,000원 | 18,909,066원 | 101,090,934원 | 실질취득 약 120,000,000원 수준 |
| 6회 유찰 시 | 13,764,100원 | 13,116,346원 | 106,883,654원 | 낙찰가 감소만큼 인수액 증가 |
| 7회 유찰 시 | 9,634,870원 | 9,061,442원 | 110,938,558원 | 총부담은 계속 보증금 수준 |
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 높다
세종모닝시티2차의 면적 유사 실거래는 12건이며 전체 평균은 99,791,666원입니다. 그러나 과거 115,000,000원·120,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 7건 평균 91,071,428원과 최신 거래 91,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 23.28㎡ | 8 | 91,000,000원 |
| 2026.02 | 23.28㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2026.01 | 22.32㎡ | 7 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 23.28㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 23.28㎡ | 5 | 86,500,000원 |
| 2025.09 | 22.32㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 23.28㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2024.05 | 23.28㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 23.28㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 23.28㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2024.04 | 23.28㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2024.04 | 23.28㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 91,071,428원 |
최근 12개월 평균은 91,071,428원이고 최신 거래는 91,000,000원입니다. 반면 인수구조를 반영한 실질취득은 약 120,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 131.8% 수준입니다. 최신 거래보다도 높은 부담입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 18.7% 하락한 상태이므로 전체 평균만 보고 가격을 평가해서도 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 19,663,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 753,934원 |
| 1. 경매신청채권 · 박혜선 | 120,000,000원 | 18,909,066원 |
| 미배당 부족액 | - | 101,090,934원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서상 대항력 있는 임차보증금의 미변제 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 전용면적은 22.3249㎡입니다.
- 주변 환경. 나릿재마을5단지아파트 서측 인근으로 도시형생활주택, 아파트단지, 근린상가가 혼재한 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 무난하고 노선버스 정류장과 편익시설 접근성을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 공원용지 건너편으로 약 40m BRT 도로가 지나며, 북측 약 25m·서측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 4,065,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 승강기, 지하주차장, 난방, 급배수, 전기·통신·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래 흐름. 216세대 규모로 2016.02.05. 사용승인됐으며, 최근 거래가격은 86,500,000원부터 100,000,000원 사이에 형성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 상한 설정. 응찰가에 미배당 보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 임차권등기명령 기록, 매각물건명세서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 같은 이유와 가장임차인 의심 경고의 근거를 경매기록에서 확인해야 합니다.
- 배당액 재계산. 당해세·최우선변제·집행비용 변동에 따라 박혜선의 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지 현장조사와 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 금액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 99,791,666원보다 최근 12개월 평균 91,071,428원과 최신 거래 91,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “1,966만원 낙찰”이 아니라 “1.20억원 인수형”
이 사건은 5회 유찰로 최저가가 19,663,000원까지 내려왔지만, 일반적인 저가 매수형 경매가 아닙니다. 박혜선의 대항력 있는 임차보증금 120,000,000원이 선순위로 남고, 현재 회차에서는 101,090,934원이 미배당될 것으로 계산됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 인수액이 늘어 실질취득은 계속 보증금 수준에 머뭅니다.
최근 12개월 평균은 91,071,428원, 최신 거래는 91,000,000원이며 거래 추세는 -18.7%입니다. 실질취득 약 120,000,000원은 최근 시세보다 높습니다. 신청채권자와 임차권자가 동일하다는 특이점은 별도 검증 대상이지만, 이를 이유로 등기와 명세서에 적힌 인수 위험을 임의로 배제할 수는 없습니다. 표면 최저가는 낮지만 권리 인수와 시세를 함께 보면 가격 메리트가 없는 고위험 인수형 물건입니다.
