대전지방법원 2025타경502894. 세종특별자치시 나성동 세종모닝시티2차 7층 727호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 22.3249㎡, 건물은 8층 중 7층입니다. 현 소유자는 김광오이며 2021.11.04. 매매를 원인으로 2022.02.07. 소유권을 취득했고 거래가액은 127,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 7회 유찰된 9,634,000원이라는 최저가가 실질 매입가격이 아니라는 것입니다. 임차권자 박혜선은 2022.02.07. 전입·점유를 시작했고 2022.02.17. 확정일자를 받았습니다. 2024.02.06.에는 임차권등기를 마쳤으며, 임차보증금은 최초 125,000,000원에서 2023.03.10. 120,000,000원으로 감액됐습니다. 데이터상 말소기준 기준점인 2025.07.14. 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 권리이므로, 배당으로 소멸하지 않는 잔액은 매수인이 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 732 세종모닝시티2차 7층 727호 · 한누리대로 311 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 22.3249㎡ · 8층 중 7층 |
| 소유자 | 김광오 · 2022.02.07. 소유권이전 · 거래가액 127,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 9,634,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박혜선 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 963만원이 아니라 보증금 1.20억을 본다
2016.03.10. 설정된 구즉신용협동조합 근저당권 88,800,000원은 2022.02.04. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 박혜선이 2022.02.07. 전입·점유를 시작하고 2022.02.17. 확정일자를 갖췄으며, 2024.02.06. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025.07.14. 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 것으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜선 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.07 | 2022.02.17 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
최초 보증금 125,000,000원에서 2023.03.10. 120,000,000원으로 감액. 배당요구는 2024.02.06. 접수된 것으로 표시돼 있습니다.
② 유찰돼도 실질취득은 약 1.20억에 머문다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가면 배당액도 줄고 매수인이 인수하는 미배당액이 늘어납니다. 따라서 표면 최저가가 963만원에서 674만원, 472만원으로 내려가더라도 경제적 부담의 중심은 약 1.20억에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 9,634,000원 | 9,060,588원 | 110,939,412원 | 약 120,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 6,743,800원 | 6,222,412원 | 113,777,588원 | 약 120,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 4,720,660원 | 4,235,688원 | 115,764,312원 | 약 120,000,000원 |
즉 유찰 횟수 자체는 가격 메리트를 만들지 못합니다. 최저매각가만 계속 내려갈 뿐, 박혜선 보증금의 미배당 잔액이 그만큼 커지는 구조이기 때문입니다. 7회 유찰이라는 숫자를 일반적인 무인수 물건처럼 할인폭으로 해석하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득 1.20억
세종모닝시티2차는 216세대이며, 비교 면적은 22.3249㎡입니다. 가격 판단에는 전체 12건 평균 96,625,000원보다 최근 12개월 6건 평균 87,416,666원, 최신 거래 82,000,000원, 그리고 최근 거래가 이전 구간보다 -17.4% 낮다는 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 23.28㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2026.02 | 23.28㎡ | 8 | 91,000,000원 |
| 2026.02 | 23.28㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2026.01 | 22.32㎡ | 7 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 23.28㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 23.28㎡ | 5 | 86,500,000원 |
| 2025.09 | 22.32㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 23.28㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2024.05 | 23.28㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 23.28㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 23.28㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2024.04 | 23.28㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 87,416,666원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 11.0%라 매우 싸 보입니다. 하지만 권리 인수를 반영한 실질취득 기준은 약 120,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 약 137.3%, 최신 거래 82,000,000원의 약 146.3%입니다. 감정가 117,000,000원보다도 보증금 120,000,000원이 높습니다. 최근 시세가 하락하는 상황에서 실질취득액이 최근 거래 수준을 크게 웃돌기 때문에 가격상 유리하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 573,412원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 박혜선 | 120,000,000원 | 9,060,588원 |
| 미배당 | - | 110,939,412원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 6.0% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 매각물건명세서상 박혜선 임차권의 미변제 잔액은 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 나릿재마을5단지아파트 서측 인근으로 도시형생활주택, 아파트단지, 근린상가 등이 형성된 주택·상가지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진입이 무난하고 노선버스 정류장과 제반 편익시설 접근성은 보통입니다. 동측 공원용지 건너편으로 약 40m BRT도로가 통과하며 북측 약 25m, 서측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지는 216세대이고 최근 거래 추세는 -17.4%입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수 4.8회에 비해 본건은 7회 유찰 상태라 가격과 권리인수를 함께 보수적으로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 원문 확인. 매각물건명세서의 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수” 문구와 임차보증금 120,000,000원을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 최저가만 보지 않기. 현재 9,634,000원은 최근12개월 평균의 11.0%지만, 권리 인수를 반영한 실질취득은 약 120,000,000원입니다.
- 관계인 구조 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 박혜선으로 표시돼 있고 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·배당요구·경매신청 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 -17.4% 낮고, 최신 거래는 82,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 임대관계·점유 확인. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “963만원 낙찰”이 “963만원 취득”은 아니다
이 사건은 7회 유찰로 최저가가 감정가 117,000,000원에서 9,634,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 박혜선의 임차보증금 120,000,000원이 남아 있습니다. 현재 배당 추정에서도 110,939,412원이 미배당이고, 명세서상 그 미변제 잔액은 매수인이 인수합니다.
그래서 이 물건은 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액이 약 1.20억 수준에 머무는 구조입니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 87,416,666원, 최신 거래는 82,000,000원이고 최근 추세는 -17.4%입니다. 표면 최저가는 싸지만 실질취득은 최근 시세보다 높습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차권의 미배당 잔액과 실제 인수액입니다.
