대전지방법원 2025타경502912. 세종특별자치시 어진동 2차푸르지오시티 15층 1514호입니다. 경매 사건의 물건종류에는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 17층 중 15층이며, 소유자 한해란이 2020년 7월 30일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 68,500,000원입니다.

등기부의 주요 권리는 2024년 7월 4일 국가의 압류, 2024년 8월 12일 김동하의 주택임차권등기, 2025년 7월 10일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 여기서 일반적인 권리분석과 달리 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 임차인의 대항력은 인정되지만, 매수인에게 남는 보증금 반환의무는 제출된 확약에 의해 해소된다는 점입니다.

따라서 이 물건을 보증금 85,000,000원을 전부 떠안는 물건으로 평가해서도 안 되고, 확약 내용을 무시한 채 미배당 예상액을 그대로 매수인 인수액으로 잡아서도 안 됩니다. 반대로 확약이 있다고 해서 83,000,000원의 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 인수는 해소

현재 남아 있는 등기상 권리의 말소기준은 2024년 7월 4일 갑구 4번 국가 압류로 정리됩니다. 압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2014년 설정된 신한은행 근저당권은 2017년 5월 31일 이미 말소되어 현재 인수할 근저당권이 아닙니다.

다만 김동하의 주택임차권은 등기일만으로 판단하면 안 됩니다. 전입신고일이 2022년 8월 3일, 점유개시일이 2022년 8월 10일이고 확정일자는 2022년 7월 27일로, 국가 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김동하의 임차보증금은 85,000,000원입니다. 현재 최저가 83,000,000원을 기준으로 집행비용 1,894,000원을 우선 공제하면 임차보증금에 대한 예상배당은 81,106,000원이고, 3,894,000원이 미회수됩니다.

확약이 없는 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족액이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 명세서에 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 내용의 확약이 명시되어 있으므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

③ 가격 분석 — 확약 효과와 시세 메리트는 별개

감정가와 현재 최저매각가는 모두 83,000,000원입니다. 이 금액은 소유자 한해란의 2020년 등기 거래가액 68,500,000원보다 높지만, 과거 취득가격만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다.

현재 가격을 평가할 때 중요한 것은 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 최근 가격 추세입니다. 이들에 대한 확인 가능한 비교가격 없이 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 특히 업무시설(오피스텔)은 동일 건물 내에서도 면적, 층, 실제 사용상태, 임대수익, 내부 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액 기준 예상 미배당은 88,651,445원입니다. 임차보증금반환채권의 양수관계가 있으므로 표의 채권액을 독립된 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당은 최종 배당표에 따릅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약을 빼면 계산이 완전히 달라진다

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 클 경우, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당분이 증가하여 실질취득 비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조가 생깁니다. 이 사건의 가장 중요한 차이는 확약으로 해당 보증금의 인수 의무가 해소된다는 점입니다.

룰상 인수 추정액은 확약이 없는 경우를 가정한 보증금 미배당 예상액입니다. 실제 사건에서는 해당 임차권의 확약이 적용되므로 실질 인수 0원으로 판단합니다. 각 회차 금액은 가상 시나리오이며 실제 다음 매각기일의 가격을 확정하는 값이 아닙니다. 취득세·등기비용·명도비 등 부대비용은 별개입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 어진동 한국토지주택공사 세종특별본부 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공원, 상업용·업무용 빌딩, 청사 등이 형성된 신도시 지역입니다. 감정평가상 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 간선도로 접근성과 인근 버스승강장 거리를 고려한 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다. 남서측과 북동측으로 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 15층에 위치합니다. 2014.08.19 사용승인되었으며 위생·급배수·전기·승강기·소방 관련 설비가 설치되어 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설로 표시되지만 감정평가의 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 주택임차권등기와 주거 사용관계도 확인됩니다. 실제 사용상태, 건축물대장상 용도 및 임대 가능 범위는 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 시가지미관지구, 행정중심복합도시 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 대체로 사다리형이고 상업·업무용 건부지로 이용되고 있으며, 공시지가 표기는 3,785,000원/㎡입니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 점유자가 부재하여 내부 확인이 불가능했고, 표준적인 설비 및 이용상황을 기초로 평가하였습니다. 실내 보수비와 실제 점유상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상업·업무시설이 집적된 지역의 오피스텔이지만, 동일 건물 실거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 환금성이나 가격 경쟁력을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미회수 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 최종 매각물건명세서와 원문으로 확인해야 합니다.
• 임차인·점유자 확인. 실제 임차인은 김동하 1명으로 확인됩니다. 다만 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않아 현재 점유상태와 별도 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 확약 밖의 권리까지 포괄적으로 소멸하는 것으로 단정하면 안 됩니다.
• 매각회차 재확인. 4회 유찰인데도 최저가가 감정가의 100%로 표시되어 있습니다. 법원 매각기일 공고, 기일변경·재매각 여부, 최저매각가격을 원본과 대조해야 합니다.
• 시세 비교. 같은 건물의 유사 면적·층 실거래 중 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 확인하고, 가격 추세와 임대수익을 함께 검토해야 합니다. 현재 금액만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
• 용도와 이용현황. 근린시설 표기와 공부상 업무시설(오피스텔) 용도의 차이, 실제 주거 사용상태, 건축물대장 및 관련 규정을 확인해야 합니다.
• 내부·명도 비용. 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비를 보수적으로 검토하고, 매수 후 점유자 인도 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 국가 압류에 따른 조세채권의 실제 배당순위와 미납 세금, 공용부분 관리비 체납 등을 확인해야 합니다. 제시된 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 별도로 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 내용 및 실제 매각조건을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격 메리트는 아직 미확인”

이 사건의 핵심은 대항력 임차인의 보증금 85,000,000원 자체보다 이를 매수인이 인수하지 않도록 하는 확약서의 존재입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금의 인수액이 커질 수 있지만, 이 사건에서는 제출된 확약의 효력이 해당 임차권에 적용되므로 실질 인수는 0원입니다.

그러나 권리위험이 해소되었다고 투자매력까지 자동으로 확보되는 것은 아닙니다. 4회 유찰에도 최저가 83,000,000원이 감정가와 동일하게 표시되어 있으며, 최근 실거래 시세와 가격 추세에 따른 저가 여부도 별도로 확인해야 합니다. 공부상 업무시설(오피스텔)의 용도와 내부 미확인 상태, 현재 점유관계 역시 실무적 검토 대상입니다.

결론은 '확약으로 주된 인수위험은 해소, 가격과 매각조건은 보류'입니다. 확약의 효력과 매각조건을 최종 확인한 뒤, 최근 실거래와 실제 이용상태를 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 권리상 장점은 분명하지만, 4회 유찰과 가격 검증의 불확실성을 감안한 종합 평가는 C등급입니다.