대전지방법원 2025타경502912. 세종특별자치시 어진동 2차푸르지오시티 15층 1514호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 83,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 19,928,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건에는 김동하의 85,000,000원 임차보증금이 있고, 전입일 2022.08.03이 말소기준권리인 2024.07.04 압류보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 매각가 19,928,000원을 가정하면 집행비용 758,704원을 제외한 19,169,296원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 65,830,704원이 남습니다. 결국 매수인이 실제 부담하는 금액은 낙찰가 19,928,000원과 인수액 65,830,704원을 합친 85,758,704원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 커지는 구조이므로, 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502912 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 15층 1514호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 17층 건물 내 15층 1514호 |
| 소유자 | 한해란 · 2020.07.30 소유권이전 · 거래가액 68,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 19,928,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 88,651,445원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 2014.10.20 설정된 신한은행 근저당권 48,000,000원은 2017.05.31 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.07.04 국의 압류입니다. 그런데 임차인 김동하는 2022.08.03 주민등록을 마치고 2022.08.10 점유를 개시했으며, 확정일자는 2022.07.27입니다. 즉 말소기준권리보다 앞선 점유·전입을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 2024.08.12 임차권등기도 마쳤고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사할 수 있지만, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차인 — 배당 후 잔액을 매수인이 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동하 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.08.03 | 2022.07.27 | 85,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 부담은 약 8,500만원대
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 19,928,000원 | 65,830,704원 | 85,758,704원 |
| 5회 유찰 시 | 13,949,600원 | 71,701,493원 | 85,651,093원 |
| 6회 유찰 시 | 9,764,720원 | 75,811,045원 | 85,575,765원 |
낙찰가가 19,928,000원에서 13,949,600원, 9,764,720원으로 내려가도 매수인 인수액은 65,830,704원에서 71,701,493원, 75,811,045원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 85,758,704원 → 85,651,093원 → 85,575,765원으로 모두 보증금 85,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 구조에서는 추가 유찰 자체가 큰 가격 할인으로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 758,704원 |
| 1. 임차인 김동하 보증금 | 85,000,000원 | 19,169,296원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 88,651,445원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인에게 19,169,296원이 배당되고, 보증금 부족분 65,830,704원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 88,651,445원은 예상배당 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국토지주택공사 세종특별본부 동측 인근이며 주변은 공원, 상업용·업무용 빌딩, 청사 등으로 형성된 신도시 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성과 인근 버스승강장과의 거리를 감안한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 17층 건물 내 15층 1514호이며, 사용승인은 2014.08.19입니다.
- 용도. 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역입니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이고 상업용·업무용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 19,928,000원 낙찰가에 65,830,704원 인수를 더해 실질취득 85,758,704원으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득은 계속 약 85,000,000원대입니다.
- 임차권등기 확인. 김동하는 2024.08.12 임차권등기를 마쳤고 보증금은 85,000,000원입니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액의 인수 조건을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정 당시 점유자 부재로 내부 확인이 불가했고 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 실질취득 85,000,000원대가 적정한지 별도의 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “2천만원 낙찰”이 아니라 “8천5백만원대 실질취득”
이 물건의 핵심은 4회 유찰이나 19,928,000원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 보증금 85,000,000원의 대항력 임차인이 먼저 존재하고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 점이 핵심입니다. 현재 회차 기준 인수액은 65,830,704원, 실질취득은 85,758,704원입니다. 5회·6회 유찰까지 가도 실질취득은 각각 85,651,093원, 85,575,765원으로 큰 차이가 없습니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매 구조로 보면 안 됩니다. 감정가 83,000,000원보다 실질취득 부담이 큰 데다 실거래 비교 자료도 없으므로, 권리 인수와 실제 시세를 함께 확인하지 않은 입찰은 위험합니다.
