대전지방법원 2025타경502946. 세종특별자치시 전동면 노장리 587의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 구조, 건축물대장상 사용승인일은 1985.06.28.입니다. 감정가 334,875,600원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 114,861,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다.

권리의 기준점은 2008.12.29. 설정된 공주연기축산업협동조합의 근저당권 채권최고액 234,000,000원입니다. 이후 주식회사성원엠앤비·임을교·강익중·황성윤의 근저당권과 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계와 실제 임차 여부는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

현재 유효한 권리 가운데 말소기준은 2008.12.29. 을구 15번 근저당권입니다. 그 뒤의 을구 16번·17번 근저당권, 갑구 20번 가압류, 갑구 23번 압류, 을구 22번·23번 근저당권, 갑구 25번 가압류, 갑구 27번 임의경매개시결정, 갑구 28번 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 114,861,000원으로 감정가 334,875,600원의 34.3%입니다. 네 번째 유찰 시 80,402,700원, 다섯 번째 유찰 시 56,281,890원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.

그러나 이 사건에는 동일 유형의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 단독주택과 토지를 함께 매각하고 농지 관련 절차까지 붙어 있어, 실제 가치 판단은 건물 상태·토지 이용·현장 점유와 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,861,000원 가정)

현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 2,408,054원 후 말소기준 근저당권에 112,452,946원이 배당되고, 그 뒤 권리에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권액 2,716,400,000원 대비 미배당액은 2,603,947,054원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 현황·입지·물건 특이사항 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중입니다. 기본적인 급배수설비·위생설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 입지. 전동초등학교 북측 및 남측 인근으로, 농가주택과 농경지가 혼재하는 면소재지 내 주택지대·농경지대이며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
• 교통. 기호 2~5까지 차량 진출입이 가능하고 남측 인근 간선도로변에 농촌버스 승강장이 있어 교통이용편의도는 보통인 편입니다.
• 토지규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 일부는 소로2류 또는 초등학교에 저촉되고, 가축사육제한구역과 교육환경보호구역이 적용됩니다.
• 공부와 현황 차이. 기호 2·3은 공부상 지목이 ‘답’이지만 현재 건물의 건부지로 이용 중입니다.
• 건물 위치. 목록 1 건물은 공부상 기재와 달리 목록 2와 목록 3 양 지상에 소재합니다.
• 부속건물. 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 41㎡ 부속건물은 소재불명입니다.
• 일괄매각. 제시외 건물·제시외 수목을 포함하며, 목록 2·3의 화단·조경석·담장 등은 토지가격에 포함해 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 2·3에 대해 증명이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수보증금을 반환하지 않는 조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부부터 확인해야 합니다.
• 원상회복 이행계획. 농지취득자격증명 신청 시 원상회복 이행계획이 필요한 원상회복명령 대상입니다.
• 점유·임대관계. 감정평가상 임대미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물·토지 경계. 목록 1 건물이 목록 2와 목록 3 양 지상에 소재하므로 현황과 공부의 위치관계를 확인해야 합니다.
• 소재불명 부속건물. 부속건물 41㎡가 소재불명으로 기재돼 있어 현존 여부와 평가 반영 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 3회 유찰로 감정가 대비 34.3%까지 낮아졌지만 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.

맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 조건이 있다

현재 최저가 114,861,000원은 감정가 334,875,600원의 34.3%이고, 세 차례 유찰돼 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 등기상으로는 2008.12.29. 근저당권이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건은 단순한 ‘권리 깨끗한 저가 주택’으로 보면 안 됩니다. 임대관계 미상, 공부상 ‘답’인 토지의 현황 건부지 이용, 농지취득자격증명과 원상회복 이행계획, 증명서 미제출 시 매수보증금 미반환, 건물의 양 지상 소재와 부속건물 소재불명까지 확인할 사항이 겹쳐 있습니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 등기상 인수는 0원, 입찰절차와 현황 확인은 무겁게. 이 사건은 할인율보다 농취증 발급 가능성과 현장 확인이 먼저입니다.