대전지방법원 2025타경502980. 세종특별자치시 나성동 세종에이스타워 제1동 7층 701-1호를 중심으로 한 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 701-1호와 701-2호 사이에 경계벽이 없는 일단의 사무실입니다. 현재 소유자는 주식회사아레나컨설팅이며, 2020년 3월 16일 등기 거래가액 242,331,720원으로 소유권을 취득한 날 중소벤처기업진흥공단 앞으로 채권최고액 528,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024년 기술보증기금 가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 2025년 중소벤처기업진흥공단의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상 배당에서는 근저당 채권최고액 중 386,678,280원만 배당되고 141,321,720원이 미배당되지만, 그 부족액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 784 세종에이스타워주건축물 제1동 제7층 제701-1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 9층 중 7층 · 701-1호와 701-2호 사이 경계벽이 없는 일단의 사무실 |
| 매각 조건 | 701-1호와 701-2호 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사아레나컨설팅 (2020.03.16. 등기 거래가액 242,331,720원) |
| 감정가 / 최저가 | 802,000,000원 / 392,980,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 463,557,172원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
초기 하나자산신탁과 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 모두 등기부상 말소됐습니다. 2020년 3월 16일 주식회사아레나컨설팅으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권이 말소기준입니다. 이후 기술보증기금 가압류는 2025년 4월 10일 말소됐으며, 임의경매개시결정도 낙찰과 함께 소멸합니다.
② 점유 관계 — 실제 점유 법인 2곳, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 단비이노베이션(DANBEE Innovation inc.) 이수원 | 701-1호 | 2023.04.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에스엔유메디웍스(SUN Mediworks) 최형우 | 701-1호 | 2023.12.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유 법인은 2곳이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 점유자의 전입일은 모두 2020년 3월 16일 말소기준 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 배당관계와 실제 점유상태는 매각물건명세서 및 현장조사로 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
감정가 802,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 392,980,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 사무실의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 392,980,000원 | 49% | 141,321,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 275,086,000원 | 34% | 257,565,204원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 192,560,200원 | 24% | 338,935,643원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 중소벤처기업진흥공단의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려가는 효과는 권리 위험 증가가 아니라 취득가격 감소로 나타납니다. 다만 적정가격 판단에는 사무실의 실제 전용 범위, 701-1호와 701-2호의 일괄 가치, 공실 가능성 및 임대수익 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 392,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,301,720원 |
| 1. 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 528,000,000원 | 386,678,280원 |
| 미배당 · 중소벤처기업진흥공단 | - | 141,321,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용 6,301,720원을 제외한 386,678,280원이 중소벤처기업진흥공단 근저당권에 배당되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 남동측 인근이며, 주위는 관공서와 각종 근린생활시설로 구성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 7층이며 전기·위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 701-1호와 701-2호 사이 경계벽이 없는 상태로 하나의 사무실로 이용되고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 토지로 남동측 중로에 접하며, 토지면적은 1,592.3㎡이고 공시지가는 4,399,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 관공서와 근린생활시설이 형성된 상업지역이지만, 사무실은 임대수익·공실·관리비와 호실별 현황에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 701-1호와 701-2호가 함께 매각되고 경계벽 없이 사용 중이므로, 각 호실의 등기·도면·현황을 대조해야 합니다.
- 점유자 계약 확인. 두 법인의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 사용 범위를 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 영업 또는 사무실 사용 중이라면 인도 협의와 명도 기간을 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 사무실의 매매가와 임대조건을 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 임대수익 점검. 예상 임대료, 공실 기간, 관리비와 내부시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소벤처기업진흥공단 근저당권은 701-2호와 공동담보로 기재돼 있으므로 배당 및 매각 범위를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보류
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 중소벤처기업진흥공단 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 점유 법인 2곳도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 없이 그 할인율만으로 저가매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 더구나 701-1호와 701-2호가 경계벽 없이 하나의 사무실로 이용되고 일괄매각되는 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 현장 점유와 일괄매각 범위, 임대수익과 유사 사무실 거래를 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 정할 수 있습니다.
