대전지방법원 2025타경503170. 세종 도담동 라온프라이빗시티2 제1동 8층 816호, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)입니다. 소유자는 김세영이며 2020.12.29 매매를 원인으로 2021.01.25 소유권을 취득했고 거래가액은 110,000,000원입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 이번 강제경매개시결정 자체가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 성북세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 서미나는 2023.01.20 전입신고와 확정일자를 갖추고 2025.09.01 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준 2025.08.14보다 빠르므로 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 그런데 보증금 액수가 확인되지 않아, 낙찰대금에서 얼마가 배당되고 얼마가 매수인에게 남을지 판단할 핵심 숫자가 빠져 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 8층 816호 |
| 물건종류 | 아파트(도시형생활주택) · 제1동 제8층 제816호 |
| 소유자 | 김세영 (2020.12.29 매매 · 2021.01.25 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 44,590,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2014.11.12 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 임차인이 선순위다
말소기준은 2025.08.14 강제경매개시결정입니다. 등기부상 근저당은 없고, 2026.02.12 성북세무서장의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기부만 보면 구조는 복잡하지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선행조건
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서미나 | 2023.01.20 | 2023.01.20 | 2025.09.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 서미나는 등기부상 강제경매 채권자와 동일한 이름이고 현재 목적물 주소도 등기 내용에 나타납니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 이것만으로 임차인 지위를 부정할 수는 없으므로, 입찰 판단에서는 임차관계가 유효하다는 전제 아래 보증금부터 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 명목 최저가는 낮지만 안전마진은 아직 미확정
라온프라이빗시티Ⅱ의 비교 실거래 표본은 2건입니다. 최근 거래는 2023.12 · 113,000,000원, 이전 거래는 2021.09 · 100,000,000원이며, 최근 12개월 비교값은 113,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 13.0% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 26.98㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2021.09 | 26.38㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 평균 | 28.562㎡ | 2건 | 106,500,000원 |
현재 최저가 44,590,000원은 최근 12개월 비교 실거래 113,000,000원의 39.5%, 전체 2건 평균 106,500,000원의 41.9%입니다. 숫자만 놓고 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 낙찰대금만 비교한 명목가격입니다. 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이를 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서미나 | 105,000,000원 | 43,387,380원 |
| 미배당 | - | 61,612,620원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 신청채권자 청구금액 105,000,000원을 기준으로 한 배당 시나리오입니다. 서미나의 임차보증금은 확인되지 않아 이 표만으로 임차보증금의 배당·인수액을 계산할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 임차인 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 61,612,620원 |
| 4회 유찰 시 | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 74,748,835원 |
| 5회 유찰 시 | 21,849,099원 | 21,055,815원 | 83,944,185원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰대금은 내려가지만 신청채권자의 미배당은 오히려 61,612,620원 → 74,748,835원 → 83,944,185원으로 커집니다. 임차보증금 역시 별도로 확인되지 않은 상태이므로, 유찰 횟수가 늘어나는 것 자체가 권리위험을 해소하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)이며, 대상 호실은 지하3층·지상8층 건물의 제8층 제816호입니다.
- 입지. 세종특별자치시 도담동 늘봄초등학교 남동측 인근으로, 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 40미터, 서측 약 10미터, 남측 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 4,395,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 내부는 이해관계인 부재로 정확한 확인이 불가능해 외부관찰·탐문 등에 의거했습니다.
- 환금성. 라온프라이빗시티Ⅱ는 291세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수가 5.1회로 집계되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 서미나의 보증금이 미상입니다. 이 금액 없이는 실질취득액과 최대 응찰가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입·확정일자 2023.01.20은 말소기준 2025.08.14보다 빠릅니다. 배당 후 미회수 보증금이 남는 구조인지 반드시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 서미나와 강제경매 채권자 서미나가 동일한 이름입니다. 실제 임대차계약, 채권 발생 원인과 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 명목 할인율에 현혹되지 말 것. 최저가는 최근 실거래의 39.5%지만 이는 임차인 인수액을 반영하지 않은 수치입니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰이고 단지 경매 평균은 5.1회입니다. 물건 특성·임대수요·환금성을 별도로 점검해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 정확한 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부구조와 상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 130,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 44,590,000원, 최근 12개월 비교 실거래 113,000,000원의 39.5%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 이 할인율을 그대로 투자수익으로 읽을 수 없습니다.
서미나는 말소기준보다 앞선 2023.01.20 전입·확정일자를 갖고 배당요구까지 한 대항력 임차인입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 모두 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 더 내려가도 매수인이 부담하는 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그런데 현재 그 보증금이 미상입니다.
따라서 결론은 분명합니다. 명목 최저가는 크게 낮지만 실질가격은 아직 모른다. 보증금을 확인하기 전에는 ‘싸다’고 평가할 수 없고, 3회 유찰과 단지 평균 5.1회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 서미나의 실제 보증금과 배당 후 인수액을 확정하는 것입니다.
