대전지방법원 2025타경503170. 세종특별자치시 도담동 라온프라이빗시티2 제1동 816호, 전용면적 28.562㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 2014년 사용승인된 지상 8층 건물의 최상층 물건으로, 현재 소유자는 김세영입니다. 2021년 1월 25일 거래가액 110,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있고, 2025년 8월 14일 서미나의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이후 국의 압류가 추가되었습니다.
등기부만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 근저당권이 없고, 말소기준권리는 강제경매개시결정입니다. 그 뒤의 압류 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 등기상 소멸할 권리가 적다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 사실은 전혀 다릅니다. 임차인 서미나는 2023년 1월 20일 전입신고와 확정일자를 갖추었으므로, 2025년 강제경매개시결정보다 먼저 대항력 요건을 갖춘 것으로 나타납니다. 매각대금으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 잔여 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 제1동 제8층 제816호 · 보듬3로 6 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 28.562㎡ · 지상 8층 중 8층 · 철근콘크리트구조 |
| 단지 / 사용승인 | 라온프라이빗시티Ⅱ · 291세대 · 2014.11.12 |
| 소유자 | 김세영 (2021.01.25 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 | 130,000,000원 |
| 최저매각가 | 31,213,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서미나 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2025.08.14 갑구 5번 강제경매개시결정 · 서미나 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 서미나 · 대항력 및 우선변제권 있음 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 문제
말소기준권리는 2025년 8월 14일 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 후순위 국의 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 기존 소유권이전등기는 소유권 변동 이력이며, 현재 소유자의 소유권은 매각에 따른 매수인의 소유권 취득으로 대체됩니다. 이 사건에서 더 중요한 것은 등기부의 소멸 여부보다 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
② 임차인 분석 — 가장 먼저 해결할 쟁점
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서미나 | 2023.01.20 | 2023.01.20 | 미상 | 2025.09.01 | 대항력 有 우선변제 有 보증금 인수 가능 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 서미나 1명으로 파악됩니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라 임차인 본인이 권리를 신고한 형태입니다. 임차보증금 자체는 미상이며 월차임 역시 확인되지 않았습니다.
실질취득금액 = 낙찰가 + 매수인 인수 보증금
보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 선순위 대항력 인수형에서는, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 나타날 수 있습니다. 따라서 31,213,000원만 지불하면 취득할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다. 현재는 보증금과 배당 후 잔액을 알 수 없으므로 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.③ 시세 비교 — 3,121만원이 실제로 싼 가격인가
라온프라이빗시티Ⅱ의 확인된 비교 거래는 아래와 같습니다. 대상 물건은 전용 28.562㎡이며, 비교 거래는 전용 26㎡대의 유사 면적입니다. 다만 거래 시점이 2021년과 2023년으로 오래되어 현재 매매시세를 직접 나타내지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 26.98㎡ | 8층 | 113,000,000원 |
| 2021.09 | 26.38㎡ | 6층 | 100,000,000원 |
| 거래 평균 | — | 2건 | 106,500,000원 |
과거 거래 평균은 106,500,000원이고, 가장 나중에 확인된 2023년 12월 거래가는 113,000,000원입니다. 현재 최저매각가 31,213,000원은 과거 거래 평균의 29.3%, 2023년 거래가의 27.6%에 해당합니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 할인입니다.
하지만 여기에는 두 가지 한계가 있습니다. 첫째, 2023년 12월 거래를 2026년 10월 현재의 최근 12개월 시세로 볼 수 없습니다. 2021년과 2023년 거래 사이에는 13.0%의 상승 변화가 나타났지만 이것을 현재의 상승 추세라고 판단할 근거는 없습니다. 둘째, 비교되는 31,213,000원은 임차보증금 인수액을 제외한 경매 최저가입니다. 실질취득액이 미확정인 상태에서는 실제로 시세보다 저렴한지 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 961,834원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 서미나 | 105,000,000원 | 30,251,166원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당액 | — | 74,748,834원 |
신청채권 미배당액 74,748,834원은 청구금액 105,000,000원에서 예상배당액을 차감한 금액입니다. 이것을 매수인 인수 보증금으로 확정할 수는 없습니다. 실제 배당순위와 배당액은 임차보증금·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 낙찰가가 더 내려가면?
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 74,748,834원 |
| 5회 유찰 시 | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 83,944,184원 |
| 6회 유찰 시 | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 90,380,930원 |
회차가 내려갈수록 최저매각가는 낮아지지만, 신청채권의 미배당액은 74,748,834원 → 83,944,184원 → 90,380,930원으로 늘어납니다. 다만 신청채권의 미배당액과 임차보증금 인수액은 동일한 개념이 아닙니다. 임차보증금과 청구채권의 관계가 확정되지 않은 이상, 위 미배당액을 매수인의 부담액으로 그대로 더해서도 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 도담동 늘봄초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 함께 형성된 노선 상가지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2014.11.12 사용승인된 철근콘크리트구조의 아파트(도시형생활주택)입니다. 지하 3층·지상 8층 건물의 8층에 위치하며, 개별난방·승강기·주차장·소방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 40m, 서측 약 10m, 남측 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다. 차량 접근 측면에서는 도로 접면 조건을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당하며, 공시지가는 4,395,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)입니다. 일반적인 대형 가족형 아파트와 구분하여 소형 주거상품으로서의 임대수요와 재매각 가능성을 검토할 필요가 있습니다.
- 환금성. 확인된 유사 면적 실거래는 2건이고 거래 시점도 오래되었습니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.2회여서, 현재 시세 및 실제 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 정확한 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 내부구조·시설 상태 및 호별 위치를 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차보증금 원금 확인. 서미나의 실제 임대차계약서와 보증금 액수, 계약 갱신 및 반환 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서 인수액 0원으로 가정하면 안 됩니다.
- 채권자와 임차인의 관계 확인. 신청채권자 서미나의 청구금액 105,000,000원이 임차보증금 반환채권인지, 별도의 채권인지 집행권원과 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 확인. 2025.09.01 배당요구의 효력, 확정일자, 선순위 권리 및 배당 가능액을 대조해야 합니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 회수되는 것은 아닙니다.
- 잔여 보증금 승계 여부 확인. 낙찰 후 소멸하지 않는 임차권과 매수인이 인수할 보증금 잔액을 확정한 다음, 낙찰가와 합산한 실질취득금액으로 투자성을 판단해야 합니다.
- 시세 재확인. 2023.12의 113,000,000원 거래와 2021.09의 100,000,000원 거래만으로 2026년 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 대상 전용 28.562㎡와 유사한 최신 거래 및 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 본 물건 4회 유찰, 같은 단지 평균 5.2회 유찰이라는 이력을 감안하여 권리위험·실수요·환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 현장·점유관계 확인. 임대관계와 실내 상태가 완전히 확인되지 않았으므로 실제 점유자, 인도 가능성, 점유 권원 및 내부 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 부분과 당해세·집행비용 등 배당 및 취득 부담을 확인해야 합니다.
- 매각 원본 대조. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건 및 사건기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%라도 안전한 가격은 아니다”
이 사건은 최저매각가만 보면 눈길을 끄는 물건입니다. 감정가 130,000,000원인 소형 도시형생활주택이 4회 유찰되어 31,213,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 과거 실거래와 최저가를 단순 비교하는 방식은 이 사건의 가장 중요한 위험을 놓치게 합니다.
핵심은 선순위 대항력 임차인 서미나의 보증금입니다. 임차인은 2023년 전입과 확정일자를 갖추고 배당요구까지 했습니다. 그런데 보증금 액수는 확인되지 않았으며, 같은 이름의 신청채권자가 105,000,000원을 청구하고 있습니다. 해당 청구금액과 임차보증금이 어떤 관계인지조차 명확히 확인해야 하는 상황입니다.
보증금이 낙찰가를 초과하고 잔여 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가를 더 낮춰도 실질취득원가는 크게 내려가지 않을 수 있습니다. 게다가 현재 확인된 실거래는 2021년과 2023년 거래에 그쳐 2026년의 정확한 시세와 환금성을 단정하기도 어렵습니다.
결론은 입찰 보류 및 선순위 임차보증금 확인 우선입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸만으로 안전한 물건이라고 평가할 수 없습니다. 임대차보증금, 신청채권과의 관계, 예상 배당 후 인수 잔액, 최신 시세를 확인하여 실질취득금액을 계산한 뒤에야 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다. 현재 최저가 31,213,000원은 실제 취득 부담을 확정하는 가격이 아닙니다.
