68,600,000원
대전지방법원 2025타경503376. 세종특별자치시 어진동 510 세종엠브릿지1 제2층 제211호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설(소매시장:공실상태)이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 권리관계에서는 2020.05.21. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순히 “3회 유찰됐으니 싸다”라고 접근해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세 우위가 확인되지 않은 상태에서, 호실의 물리적 독립성과 집합건물 구분소유 요건 자체를 먼저 검토해야 하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503376 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 510 세종엠브릿지1 2층 211호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 도움3로 19 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(소매시장:공실상태) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하6층 지상11층 중 제2층 제211호 |
| 소유자 | 김지수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 406,377,844원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.05.21. 세종중앙농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 414,000,000원입니다. 이후 주식회사케이비국민카드, 서청주농업협동조합, 중대구새마을금고(변경전, 신한카드 주식회사의 가압류와 세종특별자치시 압류, 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 구조 — 34%까지 내려왔어도 ‘싸다’ 단정은 금물
감정가 200,000,000원에서 3회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 68,600,000원으로, 시나리오상 감정가 34% 수준입니다. 추가 유찰 시에는 48,020,000원, 그 다음은 33,614,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 585,009,077원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 605,218,637원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 619,365,329원 |
유찰이 거듭될수록 최저매각가는 내려가지만 채권자 미배당액은 오히려 커집니다. 현재 매각가 가정에서도 총 채권액 651,974,277원 중 채권자 배당은 66,965,200원에 그치고, 585,009,077원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 2. 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 | 414,000,000원 | 66,965,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 9,890,480원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서청주농업협동조합 | 14,894,558원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중대구새마을금고(변경전 | 182,188,666원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 31,000,573원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,634,800원과 세종중앙농업협동조합 66,965,200원으로 매각대금이 모두 배분됩니다. 채권자 총 미배당은 585,009,077원이며, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 핵심 물건 리스크 — 호별구분 벽체가 없다
감정평가서에서도 내벽은 수성페인팅 마감이나 일부 경계벽 없음으로 기재되어 있습니다. 현재 이용상태는 판매시설(소매시장:공실상태)입니다. 매수인 인수권리는 0원이지만, 실제 사용·처분 가능성에 영향을 줄 수 있는 이 물리적 상태가 가격 판단보다 먼저 확인되어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 어진동 연양초등학교 동측 인근이며, 주위는 정부청사와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 간선대로변으로 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 원만한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북동측 노폭 25m, 북서측 노폭 약 20m 도로에 2면이 접하며 남서측·남동측 공공용지를 통해 보행자 통행이 가능합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 5,416.3㎡, 공시지가는 3,424,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호별구분 상태 확인. 인접호와 구분벽체 등이 없다는 점을 최우선으로 확인하고 집합건물법상 요건 충족 여부를 검토해야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 감정평가상 공실상태이나 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- ‘감정가 34%’ 착시 경계. 3회 유찰로 68,600,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 우위가 확인되지 않은 상태에서 저가라고 단정해서는 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 585,009,077원 발생하더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 이후 가압류·압류·경매개시결정의 상태를 입찰 전 원본 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 호실 자체를 먼저 본다”
이 물건은 권리구조와 물건상태를 분리해서 볼 필요가 있습니다. 권리 쪽에서는 2020.05.21. 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 부분만 보면 단순합니다.
반대로 물건 자체에는 뚜렷한 확인사항이 있습니다. 인접호와 호별구분을 이루는 벽체 등이 없고, 집합건물법상 요건 검토가 필요하다고 명시돼 있습니다. 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰되어 68,600,000원까지 내려왔더라도, 이 가격 하락만 보고 매력적인 저가 물건이라고 판단하는 것은 위험합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 물건의 독립성과 이용 가능성은 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
