144,060,000원
대전지방법원 2025타경503401. 세종 소담동 ‘퍼스트시티’ 2층 205호로, 감정평가상 상업용(상호: S라인댄스)으로 이용 중인 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 방선옥이며, 말소기준은 2017년 1월 6일 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 432,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 세종신용보증재단의 30,000,000원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 등기부상 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대차관계 미상으로 기재돼 있으므로, ‘확인된 임차인 신고가 없다’는 것과 실제 점유·임대차관계가 없다는 것은 구분해서 봐야 합니다. 가격 역시 3회 유찰이라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 575 퍼스트시티 2층 205호 · 한누리대로 2007 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 대상면적 63.43㎡ · 2층 205호 · 상업용(상호: S라인댄스) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 · 2016.10.17 사용승인 |
| 소유자 | 방선옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 144,060,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 383,053,311원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.01.06 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 2018년 세종특별자치시 압류는 같은 해 해제로 이미 말소됐고, 2025년 임의경매개시결정과 세종신용보증재단 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당에서는 매각대금 대부분이 선순위 근저당권자에게 배당되고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰이어도 ‘싸다’고 보기 어렵다
퍼스트시티에 기록된 거래는 총 12건이며 전체 평균은 117,750,000원입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최신 흐름을 우선해 보면, 최근 12개월 평균은 116,000,000원, 최신 거래는 2023년 7월 110,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -2.2% 낮아 하락 추세로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 24.52㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.05 | 26.19㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.05 | 26.19㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2023.04 | 20.85㎡ | 7 | 114,000,000원 |
| 2022.04 | 26.19㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.04 | 26.19㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.04 | 24.52㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2022.03 | 20.85㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 24.52㎡ | 7 | 119,000,000원 |
| 2021.09 | 26.19㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 26.19㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 26.19㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 116,000,000원 |
현재 최저가 144,060,000원은 최근 12개월 평균 116,000,000원의 124.2%입니다. 최신 거래 110,000,000원보다도 높습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%까지 할인됐다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,816,840원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 432,000,000원 | 141,243,160원 |
| 2. 가압류 · 세종신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 144,060,000원 기준 채권자 총 청구액 462,000,000원 중 141,243,160원이 배당되고, 미배당액은 320,756,840원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소담초등학교 북측 인근으로 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설이 밀집하는 상업업무지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다. 후면 이면도로에서 지하주차장 진출입이 가능합니다.
- 이용상태. 감정 당시 상업용으로 이용 중이며 상호는 S라인댄스로 조사됐습니다. 위생·급배수, 승강기, 화재경보 및 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,320㎡, 평지의 세로장방형 상업용 토지이며 공시지가는 3,954,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트보다 임대수익·업종·공실 여부에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 퍼스트시티의 기록상 총 27호 규모이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대차관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 대항요건을 반드시 확인해야 합니다.
- 면적 맞는 시세 확보. 기록된 거래는 20.85㎡·24.52㎡·26.19㎡로 본건 63.43㎡와 일치하지 않습니다. 동일 또는 유사 면적 근린시설 거래와 임대수익을 추가로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -2.2%입니다. 전체 평균 117,750,000원보다 최근 12개월 평균 116,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
- 유찰 횟수 착시 경계. 3회 유찰로 감정가 대비 크게 내려왔지만 현재 최저가가 기록된 최근 거래 평균보다 높습니다. 할인율 자체를 수익으로 착각하면 안 됩니다.
- 후속 회차 계산. 4회 유찰 시 100,842,000원, 5회 유찰 시 70,589,400원으로 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 숫자
이 물건은 감정가 4.20억에서 3회 유찰돼 1.4406억까지 내려왔습니다. 하지만 가격 판단의 기준을 감정가가 아니라 실제 거래로 옮기면 이야기가 달라집니다. 기록된 최근 12개월 평균은 1.16억, 최신 거래는 1.10억이고 최근 흐름도 -2.2%입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 124.2%이므로 단순히 “많이 유찰됐으니 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
더구나 본건 63.43㎡와 비교 거래 면적이 일치하지 않아 시세 검증력이 제한되고, 근린시설 특유의 환금성 문제와 감정평가상 임대차관계 미상도 남아 있습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되고 배당표상 인수액은 0원이지만, 권리보다 가격·점유·임대수익 확인이 핵심인 물건입니다.
