* 매수인 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 계산값입니다. 실제 임대차관계가 미상인 만큼 미확인 임차보증금이나 점유 관련 위험까지 0원으로 확정한 의미는 아닙니다.
대전지방법원 2025타경503401. 세종특별자치시 소담동 퍼스트시티 2층 205호에 대한 임의경매입니다. 본건은 아파트가 아닌 상업용 근린시설입니다. 감정평가상 현재 상호는 ‘S라인댄스’이며 상업용으로 이용 중입니다. 소유자는 방선옥으로, 2017년 소유권을 취득하면서 세종중앙농업협동조합 앞으로 채권최고액 432,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다.
이후 세종중앙농업협동조합이 청구금액 383,053,311원으로 임의경매를 신청했고, 현재 4차례 유찰된 상태입니다. 감정가 420,000,000원에서 최저매각가 100,842,000원까지 떨어진 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 근린시설 경매의 가치는 실제 임대차, 상권 수익성, 유사 면적의 거래가격, 재매각 가능성을 함께 살펴야 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 575 퍼스트시티 2층 205호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 한누리대로 2007 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 상업용 |
| 비교 대상 면적 | 63.43㎡ |
| 층수 / 건물 | 지상 8층 중 2층 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 | 2016.10.17 |
| 이용상태 | 상업용 · S라인댄스 영업시설 |
| 소유자 | 방선옥 (단독소유) |
| 감정가 | 420,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,842,000원 (4회 유찰) |
| 감정가 대비 비율 | 24.01% |
| 신청채권자 | 세종중앙농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 383,053,311원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임대차관계 | 미상 · 상업용 점유 및 영업 중 |
① 권리 흐름 — 등기 말소는 단순하지만 점유는 별개
말소기준권리는 2017.01.06 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원이며, 근저당권 자체는 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
2025.09.17 임의경매개시결정과 2025.10.21 세종신용보증재단의 30,000,000원 가압류도 말소기준 이후 발생한 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기는 2017.01.06 말소되었고, 세종특별자치시의 압류도 2018.02.06 해제되어 등기부상 말소된 이력입니다.
따라서 영업 중인 사람이 소유자인지, 임차인인지, 별도 사용권을 가진 점유자인지 현재로서는 단정할 수 없습니다. 특히 대항력은 가능·미상으로 두고 확인해야 하며, 확인되지 않은 임차인에 대해 대항력이 있다고 단정하거나 없다고 확정하는 것은 모두 부정확합니다.
매각으로 소멸하지 않는 임차권 등이 실제로 존재한다면 매수인 인수액과 실질취득금액은 달라질 수 있습니다. 영업시설 특성상 점유 해소와 명도 문제도 별도 검토 대상입니다.
② 시세 비교 — 86.9%라는 숫자를 그대로 믿으면 위험하다
퍼스트시티 관련 거래 집계에는 총 12건의 거래가 기록되어 있습니다. 전체 평균 거래금액은 117,750,000원이고, 최근 구간으로 분류된 4건의 평균은 116,000,000원입니다. 해당 집계에 따르면 최저매각가 100,842,000원은 후자 대비 86.9%입니다.
하지만 이 수치에는 중요한 한계가 있습니다. 본건의 비교 대상 면적은 63.43㎡인 반면, 집계된 거래 면적은 20.85~26.19㎡입니다. 게다가 확인되는 거래는 2021~2023년 자료이며, 최신 거래도 2023.07입니다. 본건은 2층이고 거래 표본은 7~8층이어서 층별 조건도 다릅니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 24.52㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.05 | 26.19㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.05 | 26.19㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2023.04 | 20.85㎡ | 7 | 114,000,000원 |
| 2022.04 | 26.19㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.04 | 26.19㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.04 | 24.52㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2022.03 | 20.85㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 24.52㎡ | 7 | 119,000,000원 |
| 2021.09 | 26.19㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 26.19㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 26.19㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 상이 | 12건 | 117,750,000원 |
| 최근 구간 평균 | 면적 상이 | 4건 | 116,000,000원 |
최근 구간 평균은 2023년 거래 표본에 기초하므로 2026년 현재의 최근 12개월 실거래 시세를 나타내는 값으로 해석해서는 안 됩니다. 모든 표본이 본건과 면적 및 층 조건이 달라 직접적인 감정가격 검증에는 한계가 있습니다.
집계상 최근 구간의 거래가격 추세는 이전 구간보다 -2.2%입니다. 하락 방향을 나타내는 수치이지만 거래 시점이 오래되었고 표본의 면적도 서로 달라, 이 숫자만으로 현재 소담동 상권이나 본건의 시장가격이 정확히 얼마나 하락했는지 확정할 수는 없습니다.
특히 근린시설은 실제 영업수요, 임대료, 공실 가능성 및 매도 시 수요층에 따라 환금성이 크게 달라집니다. 단순히 감정가 대비 할인율이 크다는 이유로 유리한 가격이라고 결론 내려서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,842,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,211,788원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 432,000,000원 | 98,630,212원 |
| 2. 가압류 · 세종신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 462,000,000원 | 100,842,000원 |
최저매각가 100,842,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,211,788원을 제외한 98,630,212원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 세종신용보증재단의 가압류에는 배당할 재원이 없고 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 총 채권액 462,000,000원에 비해 채권자 예상배당은 98,630,212원에 그쳐 363,369,788원의 미배당이 발생합니다. 다만 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있으며, 이 미배당 금액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
배당액은 집행비용 추정 및 채권최고액 기준의 단순 계산 결과입니다. 실제 채권잔액, 배당요구, 조세채권, 법정 우선순위, 임차인 권리 등에 따라 법원의 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
현재 회차에서 추가 유찰이 발생할 경우, 계산상 최저매각가와 예상배당은 다음과 같이 변합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰 (24.01%) | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 363,369,788원 |
| 5회 유찰 (16.81%) | 70,589,400원 | 68,918,791원 | 393,081,209원 |
| 6회 유찰 (11.76%) | 49,412,580원 | 48,123,154원 | 413,876,846원 |
낙찰가격이 낮아질수록 채권자의 미배당 금액이 커집니다. 그러나 계산상 미배당이 증가한다는 사실 자체가 매수인 인수금액 증가를 뜻하는 것은 아닙니다.
현재 계산에서는 각 회차의 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 이는 확인된 등기권리를 기준으로 한 시뮬레이션이며, 미확인 임대차보증금이나 별도 인수권리가 실제로 없는지 검증된 결과는 아닙니다.
반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 등이 매수인에게 승계되는 사실이 확인된다면 실질취득금액은 낙찰가격에 인수금액을 더한 값으로 재계산해야 합니다. 인수할 보증금이 낙찰가격보다 크고 낙찰가격 하락에 따라 미배당 인수액이 증가하는 구조에서는 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 낙찰가격만 낮아졌다고 해서 실질취득비용도 같은 비율로 감소한다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 소담동 소재 소담초등학교 북측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다. 후면 이면도로를 통해 지하주차장 차량 진출입이 가능합니다.
- 건물. 2016.10.17 사용승인된 지상 8층 철근콘크리트구조 건물의 2층 205호입니다. 외벽은 판넬·강화유리 등, 내부는 인테리어 및 일부 타일 마감이며 위생·급배수·승강기·화재경보·소화전 설비가 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다. 광로3류 및 중로2류와 접하며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역도 포함됩니다. 토지의 공시지가 자료는 3,954,000원/㎡입니다.
- 물리적 사항. 토지는 대체로 장방형이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상업용 근린시설이므로 주거용 부동산과 달리 영업수요, 임대료, 공실 위험, 업종 적합성, 층별 접근성이 가격에 큰 영향을 미칩니다. 집계상 평균 유찰 3.1회이고 본건은 4회 유찰되어, 가격뿐 아니라 실제 재매각 가능성을 중점적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 영업 점유자 확인. S라인댄스의 사업자등록 명의자, 실제 영업자, 소유자와의 관계, 점유 개시 시점을 확인해야 합니다. 영업 중이라는 사실만으로 소유자 점유 또는 임차인 점유를 확정할 수 없습니다.
- 임대차 및 대항력 조사. 임대차계약, 보증금, 차임, 사업자등록, 확정일자와 점유 상태를 대조해야 합니다. 권리 여부에 따라 인수금액 및 실질취득금액을 다시 산정해야 합니다.
- 동일 조건 시세 확인. 63.43㎡ 수준의 근린시설과 2층 상업용 호실을 기준으로 실거래, 호가, 임대수익 및 공실 사례를 확인해야 합니다. 면적이 크게 다른 과거 거래를 그대로 현재 본건의 시세로 사용해서는 안 됩니다.
- 배당과 조세 확인. 예상 미배당 363,369,788원은 채권최고액 기준 시뮬레이션 결과입니다. 실제 채권잔액, 당해세, 법정 우선채권 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 명도 및 영업시설 인수. 현장 영업시설의 점유 관계, 내부 인테리어, 시설물 소유권, 영업시설 철거·원상회복 가능성 등을 확인해야 합니다. 낙찰 후 즉시 비워 사용할 수 있다고 가정하면 위험합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비와 관리규약, 건물 운영 관련 비용을 확인해야 합니다. 공용부분 체납액은 매수인 부담이 문제 될 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 70,589,400원, 6회 유찰 시 49,412,580원으로 계산됩니다. 다만 추가 가격 하락이 반드시 유리한 투자조건을 의미하는 것은 아닙니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 임대차 및 점유 자료를 다시 확인해야 합니다. 특히 매각물건명세서상 인수권리와 현장 영업자의 법적 지위가 핵심입니다.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”
이 물건은 감정가 420,000,000원에서 최저매각가 100,842,000원까지 내려온 4회 유찰 근린시설입니다. 외형적으로는 할인율이 매우 커 보이지만, 그것만으로 좋은 경매물건이라고 단정할 수 없습니다.
등기상으로는 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 경매개시결정과 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현재 상업용 영업시설로 이용 중이고 임대차관계가 미상이라는 점이 남습니다. 점유자의 법적 지위와 보증금 인수 여부를 확인하지 않은 채 매수인 인수액을 최종적으로 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 과거 집계 평균 116,000,000원은 본건과 면적이 크게 다른 2023년 거래에 기초한 값입니다. 집계상 최근 구간 가격 추세도 -2.2%로 하락 방향이므로 기존 평균금액을 현재 시장가치로 그대로 받아들이는 것은 위험합니다. 이미 4회 유찰된 상황은 저가 매수 가능성과 낮은 시장 수요 가능성을 동시에 시사합니다.
결론은 권리 확인 전 보류, 가격 판단도 보류입니다. 말소기준권리의 소멸 구조는 긍정적이지만, 임대차·점유와 실제 환금성을 검증하지 않은 상태에서는 감정가 대비 24.01%라는 숫자에 높은 점수를 줄 수 없습니다. 본건은 저가 낙찰 자체보다 실질취득비용과 실제 시장가치를 확인하는 일이 먼저인 경매물건입니다.
