대전지방법원 2025타경503602. 괴정고등학교 남동측 인근의 토지 352㎡와 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2018년 6월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조로, 일반건축물대장상 지하 1층과 지상 1·2·3층에 총 15가구가 배치되어 있습니다. 인접도로를 기준으로는 대장상 지하 1층이 지상 1층처럼 보이고 각 층이 한 층씩 높게 인식되는 구조입니다.
등기부의 과거 새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 계산상 말소기준권리는 2025년 6월 4일 대전광역시 서구 압류입니다. 문제는 이 기준보다 앞서 전입한 점유자와 임차권등기자가 다수 존재한다는 점입니다. 특히 매각물건명세서는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7내지 18번 주택임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 75-37 · 대전광역시 서구 괴정로98번길 38 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 토지 352㎡ · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 대장상 지하 1층 2가구 · 지상 1층 5가구 · 지상 2층 5가구 · 지상 3층 3가구 |
| 소유자 | 이동우 (단독소유 · 2018.07.04 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 1,782,368,200원 / 427,945,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재은 / 131,858,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 조건 | 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) · 공시지가 968,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
② 임차인 구조 — 실제 임차인 18명, 승계 1건
보증기관의 대위·승계 신고를 중복 합산하지 않고, 확인된 실명 개인만 세면 실제 임차인 또는 점유 관계인 18명입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인된 임차권등기자는 대항력과 우선변제권을 표시했고, 보증금·확정일자가 특정되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 구분했습니다.
| 임차인 | 호실·범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유남열 | 101호 | 2021.03.29 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 차해경 | 102호 | 2023.02.16 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 전혜성 | 201호 | 2025.02.20 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 류준범 | 203호 | 2022.04.11 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 성서윤 | 204호 | 2022.12.16 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김민우 | 302호 | 2021.11.23 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김민정 | 303호 | 2022.06.27 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김종현 | 401호 | 2025.01.24 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 송민영 | 402호 | 2022.11.28 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 윤은 | 403호 | 2022.06.20 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김재은 | 305호 · 3층 29㎡ | 2022.02.28 / 2022.02.07 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 김소희 | 304호 · 2층 50㎡ | 2022.03.15 / 2022.02.18 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 신현호 | 204호 · 2층 49㎡ | 2022.12.16 / 2022.11.28 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 김선아 | 301호 · 약 25㎡ | 2022.09.23 / 2022.09.23 | 60,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 김민식 | 403호 · 3층 52.89㎡ | 2022.06.20 / 2022.05.20 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 이은아 | 205호 · 2층 29㎡ | 2022.01.17 / 2022.01.17 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 이재안 | 202호 · 2층 40㎡ | 2023.08.08 / 2023.07.21 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 한지혜 | 401호 · 3층 약 75㎡ | 2024.02.29 / 2024.02.29 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 한국토지주택공사 | 203호 · 37.7㎡ | 2022.04.11 / 2022.03.21 | 130,000,000원 | 승계 유남열 중복신고 |
한국토지주택공사의 130,000,000원 임차권은 유남열 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 합계에 중복 반영하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 427,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,679,450원 |
| 1. 임차인 김재은 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 임차인 김소희 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 1. 임차인 신현호 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 1. 임차인 김선아 보증금 | 60,000,000원 | 21,265,550원 |
| 2. 경매개시결정 · 김재은 | 131,858,671원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 김선아 미배당분 | - | 38,734,450원 |
집행비용을 먼저 공제한 뒤 김재은·김소희·신현호 보증금이 전액 배당되고, 김선아는 21,265,550원만 배당되는 계산입니다. 신청채권자 청구액 131,858,671원과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제 및 다른 임차권의 미배당 잔액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당표상 인수 | 단순 합계 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 427,945,000원 | 38,734,450원 | 466,679,450원 | 131,858,671원 |
| 5회 유찰 시 | 299,561,500원 | 105,432,361원 | 404,993,861원 | 131,858,671원 |
| 6회 유찰 시 | 209,693,050원 | 54,042,653원 | 263,735,703원 | 131,858,671원 |
단순 합계는 각 회차 매각가와 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액을 더한 값입니다. 명세서상 다른 임차권 잔액과 보증금 미상 점유자의 부담을 포함한 최종 실질취득액은 별도로 확정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괴정고등학교 남동측 인근으로, 다가구주택·단독주택·상가주택·근린생활시설이 혼재한 다가구주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2018년 6월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 외벽은 석재·패널 등 외장재, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 폭 8m 미만 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 층 표시. 대장상 지하 1층과 지상 1·2·3층이나, 인접도로 기준으로는 각 층이 한 층 높게 보이는 구조이므로 호실·현황 대조가 필요합니다.
- 환금성. 15가구 다가구주택은 단일 주택보다 임차관계와 운영 부담이 크고, 매각 과정에서 이미 4회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 전수 산정. 을구 7내지 18번 임차권별 배당예상액과 미배당 잔액을 각각 계산하고, 38,734,450원 외 추가 인수액을 확정해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 유남열·차해경·전혜성·류준범·성서윤·김민우·김민정·김종현·송민영·윤은의 계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 130,000,000원 신고는 유남열 보증금 승계분이므로 별도 보증금처럼 이중 합산하면 안 됩니다.
- 김재은 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일 이름인 사유, 신청채권 131,858,671원의 발생 원인, 실제 보증금 지급자료를 대조해야 합니다.
- 호실 특정. 공부상 층과 현황상 층이 다르게 인식될 수 있어 각 임차권 도면과 실제 출입문 명패를 일치시켜야 합니다.
- 명도 계획. 다수 점유자와 임차권등기자가 존재하므로 개별 인도 협의, 이사비, 인도명령 적용 가능성 및 소요 절차를 호실별로 검토해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 대전광역시 서구 압류와 당해세, 소액임차인 최우선변제 가능성을 반영해 배당표를 다시 작성해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 도면과 배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.28억 낙찰”이 아니라 “인수 포함 총액”을 보라
이 사건의 감정가 대비 낙폭은 크지만, 권리분석은 오히려 매우 어렵습니다. 현재 배당표만 적용해도 낙찰가 427,945,000원에 인수액 38,734,450원이 붙어 실질취득 하한이 466,679,450원이 됩니다. 그러나 이는 김선아 미배당분만 반영한 값입니다. 실제로는 확인된 개인 임차인이 18명이고, 보증금이 특정되지 않은 선행 전입자들이 다수 존재하며, 명세서가 을구 7내지 18번 임차권의 미변제 잔액 인수를 명시하고 있습니다.
최저가가 내려가면 안전마진이 커지는 일반 경매 구조로 보면 안 됩니다. 대항 가능한 임차보증금이 매각대금으로 모두 변제되지 않는 한 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘어날 수 있기 때문입니다. 입찰 판단의 출발점은 4.28억원이 아니라, 각 임차권의 실제 배당액과 잔여 보증금을 합산한 최종 실질취득액입니다. 권리 확정 전 입찰 보류가 타당한 D등급 고위험 사건입니다.
