대전지방법원 2025타경503614. 세종한신휴시티 5층 540호로, 감정평가에서는 오피스텔 등으로 이용중인 것으로 조사된 근린시설 물건입니다. 감정가 92,300,000원에서 여섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 10,858,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다.
정온유의 주택임차권은 2025.04.02. 등기됐지만, 임차권등기 내용에는 점유개시 2021.03.29., 주민등록 2021.03.31.이 적혀 있고, 매각물건명세서에는 전입일자 2021.03.31., 확정일자 2022.03.30.인 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권으로 명시돼 있습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 5층 540호 · 도로명 세종특별자치시 보듬3로 8-20 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 등으로 이용중 · 철근콘크리트구조 8층 중 5층 540호 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.03.29. 소유권이전 · 거래가액 87,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,300,000원 / 10,858,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정온유 / 99,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금을 구분해야 한다
등기부상 과거 신한은행 근저당권 39,600,000원은 2017.02.09. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024.08.22. 세종세무서장의 압류이고, 이후 강제경매개시결정과 주택임차권등기는 매각으로 말소되는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기 자체가 말소된다는 것과 임차보증금 인수의무가 없어지는 것은 별개입니다. 매각물건명세서가 정온유의 주택임차권에 대해 매수인 대항 가능과 미배당 잔액 인수를 명시하고 있으므로, 경제적 인수위험은 그대로 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 관련 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정온유 | 별지 부동산 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 99,750,000원 1차 95,000,000원 · 2차·3차 99,750,000원 | 매수인 대항 가능 전입 2021.03.31. | 확정일자 2022.03.30. | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 10,858,000원이 실질 매입가격이 아니다
현재 회차의 최저매각가는 10,858,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 99,750,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 커집니다. 현재 회차 기준으로는 10,858,000원 + 89,487,444원 = 100,345,444원이 실질취득 부담입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 10,858,000원 | 10,262,556원 | 89,487,444원 | 100,345,444원 |
| 7회 유찰 시 | 7,600,599원 | 7,063,788원 | 92,686,212원 | 100,286,811원 |
| 8회 유찰 시 | 5,320,419원 | 4,824,651원 | 94,925,349원 | 100,245,768원 |
즉 추가 유찰로 최저가가 7,600,599원, 5,320,419원까지 내려가도 인수액이 그만큼 증가해 총부담은 약 100,300,000원 전후에서 거의 고정됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 구조입니다. 현재 실질취득 100,345,444원은 감정가 92,300,000원의 약 108.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,858,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 595,444원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 정온유 | 99,750,000원 | 10,262,556원 |
| 미배당 | - | 89,487,444원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금 10,858,000원은 집행비용 595,444원과 신청채권자 배당 10,262,556원으로 전부 소진됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으며, 정온유 보증금의 미배당 잔액은 매각물건명세서 인수조항의 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도램마을11단지 서측 인근이며 주변에 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔 등으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층 540호입니다.
- 도로. 토지 기준 서측 약 15m 포장도로, 동측 약 40m 포장도로, 북측·남측 보행자전용도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,304,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득가를 분리. 입찰가 10,858,000원이 총비용이 아닙니다. 현재 기준 미배당 보증금 89,487,444원을 합산해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회·8회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 100,286,811원, 100,245,768원 수준으로 거의 내려가지 않습니다.
- 임차권 원문 확인. 임대차계약 1차·2차·3차, 주민등록일자 2021.03.31., 점유개시일자 2021.03.29., 확정일자와 보증금 변경내역을 임차권등기와 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 정온유의 이중 지위 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 같은 인물이므로 채권의 성격과 배당 후 잔액 인수 범위를 배당요구·채권계산서와 함께 확인해야 합니다.
- 현장 설비 확인. 현장조사 당시 폐문·부재 등으로 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요한 것으로 평가됐습니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 92,300,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 10,858,000원까지 떨어졌지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 정온유의 보증금 99,750,000원 중 현재 배당되지 못하는 89,487,444원을 매수인이 인수하게 되면, 실질취득 부담은 100,345,444원입니다. 이는 감정가보다도 높습니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘기 때문에 7회 유찰 시 100,286,811원, 8회 유찰 시 100,245,768원으로 총부담은 거의 변하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 실제 인수되는 임차보증금 잔액이 얼마냐를 정확히 확정하는 것입니다.
