대전지방법원 2025타경503614. 세종 도담동 세종한신휴시티 5층 540호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔 등입니다. 숫자만 보면 감정가 92,300,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 22,160,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 미배당 임차보증금의 매수인 인수입니다.
정온유의 점유개시일은 2021.03.29, 주민등록일은 2021.03.31로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.08.22 세종세무서장의 압류입니다. 임차권등기 자체는 2025.04.02에 이뤄졌지만, 매각물건명세서는 해당 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 5층 540호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 보듬3로 8-20 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 등으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 8층 중 5층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.02.17. 매매, 2021.03.29. 소유권이전, 거래가액 87,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,300,000원 / 22,160,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정온유 / 99,750,000원 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 보증기관 대위·승계 신고 없음 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
2015년 신한은행 근저당권 39,600,000원은 2017.02.09 이미 말소됐으므로 이번 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.08.22 세종세무서장 압류입니다. 정온유의 점유개시일과 주민등록일은 이 압류보다 앞서며, 매각물건명세서도 정온유의 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 계약·점유 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 정온유 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 계약 2021.03.04 2022.02.24 2023.03.21 점유 2021.03.29 전입 2021.03.31 임차권등기 2025.04.02 | 95,000,000원(1차) 99,750,000원(2·3차) | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 미배당 인수 확정일자 없음(1차) 2022.03.30(2차) 2023.03.28(3차) 배당요구 2025.04.02 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니므로 보증금을 별도로 중복 합산할 항목은 없습니다. 실제 임차인은 정온유 1명입니다. 분석 기준 보증금은 신청채권액과 매각물건명세서에 기재된 99,750,000원입니다.
③ 실질취득 계산 — 유찰돼도 총비용은 거의 그대로
현재 최저가 22,160,000원에서 집행비용 798,880원을 제외하면 신청채권자 정온유에게 21,361,120원이 배당됩니다. 청구액 99,750,000원과의 차액인 78,388,880원이 미배당되고, 매각물건명세서 내용대로라면 이 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당·인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 22,160,000원 | 78,388,880원 | 100,548,880원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 15,511,999원 | 84,917,217원 | 100,429,216원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% | 10,858,399원 | 89,487,052원 | 100,345,451원 |
낙찰가가 22,160,000원에서 10,858,399원으로 내려가도 임차인의 미배당액이 그만큼 증가해 실질취득은 계속 100,000,000원 수준에 머뭅니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 유찰 횟수가 늘어난다는 이유만으로 가격 메리트가 커지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 798,880원 |
| 1. 신청채권자·임차권자 정온유 | 99,750,000원 | 21,361,120원 |
| 미배당·매수인 인수 추정 | - | 78,388,880원 |
| 잔여·소유자 교부 | - | 0원 |
세종세무서 압류의 세액과 법정기일, 당해세 및 최우선변제 항목은 위 배당가정에 반영되지 않았습니다. 세금이 임차인보다 먼저 배당되면 임차인의 배당액이 감소해 매수인 인수액은 78,388,880원보다 증가할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도램마을11단지 서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중입니다. 주거용 주택임차권등기도 함께 존재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층 건물의 5층 540호입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 서측 약 15m 포장도로, 동측 약 40m 포장도로에 접하고 북측과 남측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,304,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총비용 확인. 현재 회차는 낙찰가 22,160,000원보다 인수 추정액 78,388,880원이 더 큽니다. 응찰 상한은 두 금액을 합산해 정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 세종세무서 압류의 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다. 세금 우선배당이 발생하면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임대차 원본 대조. 1차·2차·3차 계약서, 99,750,000원 보증금 지급자료, 주민등록초본, 실제 점유자료와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 정온유로 동일합니다. 가장임차인 여부는 이름만으로 단정하지 말고 법원 제출자료와 자금 흐름으로 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고, 보증금 반환 및 인도 조건을 입찰 전에 정리해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설이라는 사건 용도, 오피스텔 등이라는 감정 이용상태, 주거용 임차권등기가 병존하므로 건축물대장·전입·사업자등록·금융조건을 함께 확인해야 합니다.
- 설비 점검. 현장조사 당시 폐문·부재였으므로 급배수·난방·소방·승강기 등 설비 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다”
이 물건은 감정가 92,300,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 22,160,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매각물건명세서가 인정한 대항력 임차인의 보증금은 99,750,000원입니다. 현재 배당가정으로 정온유가 받지 못하는 78,388,880원을 매수인이 인수하면 실질취득은 100,548,880원으로 올라가 감정가를 초과합니다.
다음 회차로 넘어가 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당액이 늘어 실질취득은 계속 100,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 세종세무서 압류 세액이 먼저 배당되면 인수액은 더 커질 수 있습니다. 최저가는 낮지만 총비용은 낮지 않습니다. 권리분석 결론은 입찰가 기준이 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득 기준으로 보수적으로 판단해야 한다는 것입니다.
