27,783,000원
대전지방법원 2025타경503800. 대전 중구 중촌동 중도쇼핑 건물의 제4층 제8호로, 집합건축물관리대장상 용도는 다세대주택입니다. 공부상 호수는 ‘4층 8호’이고 현관문 번호판에는 ‘408’로 표시되어 있습니다. 소유자 강익규는 2011년 10월 14일 거래가액 25,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 선순위 근저당이나 압류가 말소기준이 되는 구조가 아니라, 2025년 11월 12일 접수된 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 문제는 그보다 앞선 2021년 8월 17일 전입·점유를 갖춘 김용남의 주택임차권입니다. 임차권등기에는 임차보증금 100,000,000원이 기재되어 있고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 중촌동 12-2 제4층 제8호 도로명: 대전광역시 중구 목중로26번길 45 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 집합건축물관리대장상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 제4층 제8호 · 사용승인 1989.03.16 |
| 소유자 | 강익규 (2011.10.14. 거래가액 25,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 27,783,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용남 / 110,535,890원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 호수 표시 | 공부상 ‘4층 8호’ · 현관문 번호판 ‘408’ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 100,000,000원 인수
김용남은 2021년 8월 17일 전입신고와 점유를 시작했고, 2025년 5월 28일 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025년 11월 12일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서와 제공된 배당표는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용남 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 100,000,000원 | 2021.08.17 | 1차 없음 2차 2025.05.08 | 2025.05.28 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 김용남 1명입니다. 임차보증금은 중복 합산하지 않았습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 최저가는 27,783,000원으로 감정가 81,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 매수인이 인수하는 임차보증금 100,000,000원을 더하면 실질취득액은 127,783,000원입니다. 이는 감정가보다 46,783,000원 높고, 감정가의 157.8%에 해당합니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 | 27,783,000원 | 100,000,000원 | 127,783,000원 | 83,652,984원 |
| 4회 유찰 시 | 19,448,100원 | 100,000,000원 | 119,448,100원 | 91,837,856원 |
| 5회 유찰 시 | 13,613,670원 | 100,000,000원 | 113,613,670원 | 97,567,266원 |
이 사건에서는 유찰로 매각가가 내려가더라도 제공된 계산상 임차보증금 100,000,000원은 전액 인수로 유지됩니다. 따라서 5회 유찰 시에도 실질취득액은 113,613,670원으로 감정가 81,000,000원을 웃돕니다. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 ‘시세보다 저렴하다’는 판단도 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 900,094원 |
| 인수 · 임차인 김용남 보증금 | 100,000,000원 | 0원 매수인 인수 100,000,000원 |
| 강제경매 신청채권 · 김용남 | 110,535,890원 | 26,882,906원 |
| 신청채권 미배당 | - | 83,652,984원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 900,094원, 신청채권자 김용남의 예상배당은 26,882,906원입니다. 임차보증금은 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 계산되었습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전중앙고등학교 서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택·다세대주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출이 원활하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 1989.03.16입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지 남동측과 북측으로 중로 및 소로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 2,102㎡, 공시지가는 1㎡당 1,790,000원입니다.
- 규제. 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 등에 해당하며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 중도쇼핑은 총 5세대로 기재되어 있고 비교 가능한 실거래 및 최근 낙찰 자료가 없어 환금성과 적정가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가 27,783,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 127,783,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임대차 원본. 2021.06.17 1차 계약, 2023.08.05 2차 계약의 계약서·갱신 내용·보증금 지급 자료를 확인해야 합니다.
- 동일인 채권관계. 임차권자와 신청채권자가 모두 김용남이므로 집행권원, 채권계산서와 임차보증금 채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건. 낙찰 후 보증금 인수와 임차권등기 말소·인도 조건을 임차권자에게 직접 확인해야 합니다.
- 현재 점유. 임차권등기 이후 실제 점유와 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 여부를 현장과 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 호수 확인. 공부상 ‘4층 8호’와 현관 번호판 ‘408’이 동일 목적물인지 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가 없으므로 인근 다세대주택 거래와 건물 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가”보다 “100,000,000원 인수”가 먼저다
이 사건의 표면상 최저가는 감정가의 34.3%인 27,783,000원입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 김용남의 주택임차권 보증금 100,000,000원이 전액 인수되는 것으로 계산되어, 현재 회차의 실질취득액은 127,783,000원입니다. 이는 감정가 81,000,000원의 157.8%입니다.
더구나 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 김용남이므로 채권의 원인과 관계를 원본으로 확인하기 전에는 중복 또는 실질을 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래도 없어 시장가격 대비 안전마진을 확인하기 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인은 크지만, 권리 인수까지 더한 총비용에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
