수원지방법원 2024타경1998. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사 1층 씨1-0085호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 등기상 소유자는 박영훈이고, 말소기준권리는 2019.11.22. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 558,000,000원이며 2024.04.09. 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 말소기준 이후 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 (2019.9.20.자 구분지상권설정 등기)”가 인수권리로 명시돼 있습니다. 따라서 배당표에서 매수인 금전 인수액이 0원으로 계산된다는 이유만으로 “인수 없음”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1998 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사대로 550, 1층씨1-0085호 (덕풍동, 현대지식산업센터한강미사) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 박영훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 80,506,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 497,814,179원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.22. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 558,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 별도등기는 인수
등기부상 건물 소유권은 2019.10.02. 주식회사하나자산신탁 명의 신탁으로 보존됐다가, 2019.11.22. 신탁등기 말소와 함께 박영훈 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행의 근저당권이 설정됐고, 2024.04.09. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 건물 등기상 말소기준 이후 별도의 가압류·압류는 확인되지 않습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 이용상태는 공실입니다. 따라서 임차인 보증금 인수액은 배당추정상 0원이지만, 현장 점유와 실제 임대관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 16.81%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가격은 80,506,000원으로 감정가 479,000,000원의 16.81% 수준입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 매우 커 보입니다. 그러나 제공된 실거래 비교자료가 없어 현 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가격 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 80,506,000원 | 78,656,892원 | 479,343,108원 |
| 6회 유찰 시 | 56,354,200원 | 54,939,824원 | 503,060,176원 |
| 7회 유찰 시 | 39,447,940원 | 38,337,877원 | 519,662,123원 |
③ 예상배당표 (매각가 80,506,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,108원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 558,000,000원 | 78,656,892원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 80,506,000원을 가정하면 집행비용 1,849,108원 차감 후 국민은행에 78,656,892원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 479,343,108원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 현대지식산업센터한강미사 1층 씨1-0085호이며 감정평가상 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.
- 입지. 하남풍산초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 지식산업센터·아파트단지·단독주택· 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장과 남측 근거리의 지하철5호선 하남풍산역이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형이며 북동측 광로, 남동측 및 남서측 중로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역· 배출시설설치제한지역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 5,119,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트 구조 10층 건물 내 1층으로, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린생활시설이고 5회 유찰된 상태입니다. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 2019.9.20.자 구분지상권설정 등기의 권리자·존속기간· 토지사용 관계와 매수인에게 미치는 효과를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증금 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔어도 실거래 자료가 없으므로 “시세보다 싸다”는 판단 근거가 없습니다.
- 공실·점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 상가 수요 확인. 근린생활시설의 실제 임대료·공실률·관리비·동선·가시성 등은 제공된 자료에서 가격 비교가 되지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당추정에서 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 토지 별도등기라는 비금전 인수권리는 남습니다.
- 당해세 등 확인. 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “16.81% 할인”보다 먼저 봐야 할 것
감정가 479,000,000원이 5회 유찰을 거치며 최저 80,506,000원까지 내려왔다는 사실은 분명 눈에 띕니다. 하지만 실거래 자료가 없어 이 가격이 현 시세보다 낮은지는 판단할 수 없고, 물건은 현재 근린생활시설(공실)입니다. 여기에 매각물건명세서가 2019.9.20.자 구분지상권설정 등 토지 별도등기의 인수를 명시하고 있습니다.
건물 등기만 보면 국민은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되고, 배당추정상 금전채무 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 단순한 “인수액 0원”이 아닙니다. 토지 별도등기의 실제 부담을 확인한 뒤, 공실 근린생활시설의 환금성과 현재 최저가 80,506,000원이 맞는 가격인지 검증하는 것이 선행돼야 합니다. 5회 유찰은 가격 매력의 증거라기보다 그 검증을 더 엄격하게 해야 할 이유에 가깝습니다.
