수원지방법원 2024타경52095. 경기도 광주시 목현동 비에스애비뉴 101동 1층 102호의 다세대주택입니다. 감정가는 453,000,000원, 세 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 221,970,000원으로 감정가의 49%입니다. 임차인은 없고 예상배당에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 단순히 “반값까지 떨어졌다”는 이유만으로 가격 매력이 있다고 결론내리기 어렵습니다. 비에스애비뉴101동은 8세대 규모이고, 비교 대상으로 잡힌 면적은 75.21㎡이지만 면적 일치가 확인되지 않았으며 최근 낙찰가나 실거래 금액도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 시세와 직접 비교해 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경52095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 이배재로 338, 101동 1층102호 (목현동,비에스애비뉴) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 등으로 이용중임 · 제101동 제1층 제102호 |
| 소유자 | 조미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 221,970,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.12.01. 제주은행 가압류 15,144,544원으로 산정되어 있습니다. 이후 포곡농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 케이비캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2023.11.16. 롯데카드 가압류는 2024.01.25. 해제로 이미 말소되었습니다.
을구에서는 2022.08.19. 성남수정새마을금고 근저당권이 2023.05.25. 일부포기로 말소되었고, 2023.05.30. 한국양봉농업협동조합 근저당권도 말소 표시가 되어 있습니다. 그 근저당권은 2024.04.25. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 기록이 함께 존재합니다. 실제 입찰 전에는 이 이전등기와 말소 상태를 최신 등기부에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가 221,970,000원은 감정가 453,000,000원의 49%입니다. 4회 유찰 시에는 177,576,000원, 5회 유찰 시에는 142,060,800원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 49% | 221,970,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39% | 177,576,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31% | 142,060,800원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 현재 물건 역시 이미 3회 유찰되었습니다. 반복 유찰 자체는 가격이 내려왔다는 뜻이지만, 동시에 시장에서 감정가 수준의 매수세가 약했다는 사실도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,907,580원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 제주은행 | 15,144,544원 | 15,144,544원 |
| 3. 가압류 · 포곡농업 협동조합 | 5,394,393원 | 5,394,393원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 47,356,885원 | 47,356,885원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 150,166,598원 |
현재 최저가 221,970,000원을 가정하면 배당 대상 채권 67,895,822원은 전액 배당되고, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 150,166,598원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목현동 소재 “용불암” 남동측 인근. 농지·임야·다세대주택이 혼재하며 남측 338번 지방도변으로 음식점·상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량의 접근 및 진출입이 용이하고, 남측 인근 이배재로변에 노선버스정류장이 있습니다. 시외곽이지만 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 101동 1층 102호이며, 급배수·위생·급탕·난방·냉방·승강기·소방·주차시설 등이 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접하고 있으며 아스팔트로 포장되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 661.0㎡, 공시지가는 555,500원/㎡입니다. 토지는 공동주택용 부지로 이용중입니다.
- 제한. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 비에스애비뉴101동은 총 8세대이며 2022.08.09. 준공입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 수치보다 동일 위치·유사 면적 다세대의 최근 실거래와 현재 매물을 먼저 비교해야 합니다.
- 권리 최신본 대조. 2024.04.25. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전된 기록과 관련 말소 상태를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 유찰 횟수는 단지 경매 평균 3.0회와 같습니다. 가격 외에 현장 상태·접근성·수요가 유찰에 영향을 주었는지 현장 확인이 필요합니다.
- 1층 특성 점검. 대상은 4층 건물 중 1층 102호입니다. 실제 채광·소음·프라이버시·습기·주차 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역을 포함한 다수의 토지이용 제한이 존재하므로 이용·증개축 계획이 있다면 관련 규정을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 시세 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “반값 감정가”보다 중요한 것은 실제 시세
현재 최저가 221,970,000원은 감정가 453,000,000원의 49%까지 내려왔고, 임차인은 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 부담은 제한적입니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않고, 비에스애비뉴101동 자체도 8세대 규모입니다. 이미 3회 유찰되어 단지 평균 유찰 횟수 3.0회와 같은 수준에 도달한 만큼, “49%니까 싸다”가 아니라 “221,970,000원이 실제 시장가격보다 충분히 낮은가”를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
