서울동부지방법원 2024타경63158. 송파구 오금동 천광캐슬 제5층 제501호, 전용 26.07㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 391,915,000원이지만 7회 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 82,190,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건은 최저가 자체보다 김성기의 점유·임차관계가 핵심입니다. 김성기는 현황조사와 매각물건명세서에서 501호 임차인으로 조사됐고, 전입일은 2021.04.27입니다.
말소기준권리는 2024.03.21 송파구 압류입니다. 따라서 김성기의 전입은 기준권리보다 먼저입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 매수인이 떠안을 금액도 계산할 수 없고, 따라서 실제 취득원가 역시 82,190,000원으로 고정해 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63158 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 중대로31가길 16, 5층501호 (오금동,천광캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 26.07㎡ · 지상5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 오금역지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 391,915,000원 / 82,190,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2019.04.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 점유가 핵심
현재 말소기준권리는 2024.03.21 송파구 압류입니다. 이후 2024.06.17 양희숙의 소유권이전청구권가등기, 2024.12.12 김성기의 강제경매개시결정, 2025.08.08 양자영의 300,000,000원 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인 김성기의 전입일은 2021.04.27로 그보다 앞서므로 별도로 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 실제 조사 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성기 | 501호 | 2021.04.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
김성기는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 임차인입니다. 전입일이 기준권리보다 앞선다는 사실만으로는 부족합니다. 보증금과 확정일자를 확인해야 실제 대항력·우선변제 여부와 낙찰자 인수액을 계산할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 25.5%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
천광캐슬은 총 9세대이고, 동일 면적 26.07㎡의 확인된 실거래는 2021.09, 5층, 322,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 26.07㎡ | 5 | 322,000,000원 |
| 시세 기준 | 26.07㎡ | 1건 | 322,000,000원 |
현재 최저가 82,190,000원은 이 거래기준의 25.5%입니다. 하지만 표본이 1건이고 거래월도 2021.09이므로 이 금액 하나를 현재 시세로 단정하기 어렵습니다. 더 중요한 것은 실질취득액이 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 김성기의 인수 가능 보증금이 확인되기 전에는 “82,190,000원에 취득한다”는 전제 자체가 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,879,420원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 김성기 | 600,000,000원 | 80,310,580원 |
| 갑구 10번 가압류 · 양자영 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 900,000,000원 | 819,689,420원 |
배당 가정상 채권자 총 청구액 900,000,000원 중 80,310,580원이 배당되고 819,689,420원이 미배당됩니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 김성기의 보증금 자체가 미상이므로 실제 인수 여부를 확정하는 표로 사용할 수 없습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제5층 제501호이며 다세대주택으로 이용중입니다.
- 입지. 오금고등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3,5호선 오금역이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 172.2㎡, 공시지가는 5,533,000원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 판넬조 판넬지붕 주택일부 약 56.9㎡와 철근콘크리트조 방·주방·화장실 약 38.3㎡가 일괄매각에 포함됩니다.
- 위반건축물. 501호 판넬/판넬 주거 8㎡가 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 현황 차이. 제시외 건물 중 한 부분은 건축물대장상 501호 내부 계단으로 연결된 것으로 표시돼 있으나, 현황은 별도 현관문을 이용해 독립 사용 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래 확인 건수는 1건이며, 경매 평균 유찰 횟수는 8.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성기 임대차 원본 확인. 2021.04.27 전입의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로만 판단합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김성기와 강제경매 채권자 김성기의 동일인 여부 및 점유 경위를 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 2024.06.17 양희숙의 소유권이전청구권가등기는 기준권리 이후로 소멸 예정이지만 실제 등기원인과 성격을 원본으로 확인해야 합니다.
- 위반·증축부분 확인. 제시외 건물 약 56.9㎡·38.3㎡와 위반건축물 8㎡의 사용현황, 행정상 조치 가능성, 현황도와 실제 구조 차이를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 동일 면적 실거래가 2021.09의 322,000,000원 1건뿐이므로 현재 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “21% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건은 감정가 391,915,000원이 7회 유찰돼 82,190,000원까지 내려왔습니다. 확인된 322,000,000원 실거래와 비교하면 25.5% 수준이라 숫자만으로는 매우 싸게 보입니다. 그러나 임차인 김성기의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가로 확정되지 않으며, 인수 가능액을 확인하기 전 가격 메리트를 계산할 수 없습니다.
여기에 7회 유찰, 평균 유찰 8.7회, 제시외 건물, 위반건축물, 관계인 가능성까지 겹칩니다. 후순위 등기권리는 비교적 정리가 되지만, 가장 중요한 임차보증금이 비어 있는 상태입니다. 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 권리와 물건 리스크가 아직 닫히지 않았다.”입니다. 보증금·점유관계·증축 및 위반 부분을 확인한 뒤에야 실제 취득원가와 입찰 가능가격을 판단할 수 있습니다.
