대전지방법원 2025타경503930. 세종 나성동 어반아트리움 1층 150호입니다. 사건 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가상 공부 용도와 이용상태는 판매시설(상점)이며, 기준시점에는 문이 닫혀 있는 것으로 조사됐습니다. 소유자 김광수는 2019.10.01. 매매를 원인으로 2019.11.29. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 770,300,000원입니다.
같은 날 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 600,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 우리은행의 추가 근저당권 600,000,000원, 이도금융대부의 근저당권 36,000,000원, 신지원건설의 근저당권 300,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리보다 더 중요한 확인 지점은 실제 점유관계와 상점으로서의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 809 어반아트리움 제1층 제150호 도로명: 세종특별자치시 나성북로 30 |
| 물건 분류 / 이용상태 | 도시형생활주택 분류 · 공부상 판매시설(상점) · 기준시점 폐문 |
| 소유자 | 김광수 (2019.10.01. 매매, 2019.11.29. 소유권이전 · 거래가액 770,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 652,000,000원 / 223,636,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문 유한회사 / 419,060,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기소 | 대전지방법원 세종등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019년의 두 차례 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.11.29. 설정된 우리은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권 3건과 2025.11.28. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 점유·용도 — 임차인 신고는 없지만 ‘폐문·임대 미상’
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대내역을 미상으로 기재했고, 현장 조사 당시 상점은 폐문 상태였습니다. 따라서 서류상 임차보증금 인수액은 0원이더라도 실제 점유자, 사용관계, 열쇠 인도 가능 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
최저매각가는 감정가 652,000,000원에서 3회 유찰돼 223,636,000원까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 배당 시뮬레이션상 223,636,000원입니다. 그러나 이 사건은 실거래 가격과 직접 비교해 저가 여부를 확인할 근거보다, 유찰률과 이용상태를 중심으로 보수적으로 접근해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 223,636,000원 | 34.3% | 1,316,294,904원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 156,545,200원 | 24.01% | 1,382,446,433원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 109,581,640원 | 16.81% | 1,428,752,503원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매수인의 등기상 인수액은 계속 0원이지만, 채권자들의 미배당액은 1,316,294,904원에서 1,428,752,503원으로 증가합니다. 이는 매수인 인수위험의 증가가 아니라 매각대금으로 회수되지 못하는 채권액이 커지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,636,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,930,904원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 219,705,096원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 이도금융대부주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사신지원건설 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,536,000,000원 중 채권자 예상배당은 219,705,096원, 미배당액은 1,316,294,904원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나성동행정복지센터 서측 근거리에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설·공공시설이 있는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 BRT정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설인 상점으로, 감정 기준시점에는 폐문 상태였습니다. 임대내역은 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층·지상 12층 건물의 1층 호실입니다. 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장·FCU 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며 북측·동측·서측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,634,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 상업지대의 1층 판매시설이라는 장점이 있지만, 폐문 상태와 3회 유찰 이력은 실제 영업수요·임대수요를 별도로 검증해야 한다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 위치 재확인. 집합건축물대장상 도면과 실제 점유사용 부분을 대조해 제150호의 정확한 위치와 경계를 확인하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 폐문 상태이고 임대내역이 미상입니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 점유관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가상 공부 용도는 판매시설(상점)입니다. 사건목록·건축물대장·현황을 원본 대조하세요.
- 상권과 공실비용. 현재 영업 여부, 예상 임대료, 공실기간, 관리비와 냉난방비를 확인한 뒤 응찰가를 산정하세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 34.3%라는 할인율보다 앞선 회차에서 응찰이 이뤄지지 않은 원인을 우선 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준 근저당과 후순위 권리의 변동 여부, 당해세·최우선변제 가능성을 매각 직전 원본 서류로 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 용도·점유·환금성입니다. 감정가 652,000,000원에서 3회 유찰돼 223,636,000원까지 내려왔지만, 공부상 판매시설인 상점이 폐문 상태이고 임대내역도 미상입니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 낮아진 최저가에 기대기보다 실제 호실 위치와 점유관계, 상권 수요, 공실비용을 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
