대전지방법원 2025타경504139. 대전 서구 용문동 덕일한마음아파트 10층 1017호, 전용 43.344㎡ 아파트입니다. 감정가는 110,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 53,900,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 실거래 평균의 50.9%에 불과하지만, 이 비율만 보고 “반값 아파트”라고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
을구 9번 주택임차권자 안재홍은 2019년 7월 3일 확정일자를 받고, 2019년 7월 31일 점유를 시작해 2019년 8월 2일 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 2025년 11월 5일 압류보다 앞선 대항력을 갖췄고 배당요구도 했습니다. 따라서 보증금 80,000,000원 중 배당되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 285-3 덕일한마음아파트 10층 1017호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 괴정로 203 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 43.344㎡ · 거실·주방·방1·욕실·현관 · 지하2층·지상15층 중 10층 |
| 사용승인 | 2000.10.28 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 신현상 (2007.01.31. 거래가 50,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안재홍 / 85,762,641원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 등기상 말소기준은 2025년 11월 5일 서구(대전광역시)의 압류입니다. 그보다 앞선 2025년 6월 4일 을구 9번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인의 전입·점유·확정일자도 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안재홍 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 전입 2019.08.02 확정 2019.07.03 점유 2019.07.31 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 보증기관 승계 없음 |
보증기관이나 대위변제 기관의 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 안재홍은 2025년 6월 4일 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각대금만으로 보증금 전액을 받지는 못합니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 약 8천만원대
현재 회차의 매수인 부담은 단순한 최저가 53,900,000원이 아닙니다.
대항력 있는 임차보증금 80,000,000원이 매각가보다 크기 때문에, 다음 회차에서 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 배당액이 줄고 매수인의 인수액이 늘어납니다. 집행비용의 영향으로 회차별 합계에 차이는 있지만, 실질취득은 보증금 80,000,000원에 가까운 수준으로 유지됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 27,470,200원 | 81,370,200원 |
| 3회 유찰 시 34% | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 43,349,140원 | 81,079,140원 |
| 4회 유찰 시 24% | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 54,464,398원 | 80,875,398원 |
낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 전환됩니다. 따라서 회차별 가격 비교는 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 해야 합니다.
④ 시세 비교 — 5,390만원이 아니라 81,370,200원으로 비교
한마음아파트 전용 43.34㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 105,833,333원이고, 최신 거래는 2026년 6월 108,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 50.9%지만, 이 수치는 임차보증금 인수를 제외한 값입니다. 실질취득 81,370,200원은 최근 평균의 76.9%, 최신 거래의 75.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 43.34㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 43.34㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 43.34㎡ | 11 | 109,000,000원 |
| 2026.05 | 43.34㎡ | 8 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 43.34㎡ | 7 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 43.34㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 43.34㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 43.34㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 43.34㎡ | 14 | 111,000,000원 |
| 2026.01 | 43.34㎡ | 14 | 111,000,000원 |
| 2025.12 | 43.34㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 43.34㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.34㎡ | 12건 | 105,833,333원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 임차인 안재홍 보증금 | 80,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 안재홍 | 85,762,641원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
안재홍은 임차보증금 우선변제로 52,529,800원을 배당받지만, 보증금 부족분 27,470,200원은 매수인이 인수합니다. 강제경매 신청채권자로서의 청구액 85,762,641원에는 별도 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 거실·주방·방1·욕실·현관으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대전산업정보고등학교 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 북측 근거리에 대전도시철도 용문역이 있습니다.
- 단지. 한마음아파트는 454세대이며 사용승인일은 2000.10.28입니다.
- 도로. 단지 남동측 약 30m, 남서측 약 20m, 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 1,280,000원/㎡입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부 이용상황은 집합건축물대장 도면 등을 참고해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가와 인수액을 합산. 현재 회차는 최저가 53,900,000원에 인수 27,470,200원을 더한 81,370,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수액이 커져 실질취득은 약 8천만원대에 머뭅니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 안재홍입니다. 임대차계약·보증금 지급·집행권원 원본을 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기는 확인되지만 현재 점유와 인도 상태는 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 제한됐으므로 수리비 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 임대차 관계자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “인수 포함 81,370,200원”
이 물건의 최저매각가 53,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 105,833,333원의 50.9%입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 80,000,000원 중 27,470,200원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 81,370,200원이며, 시세 비교와 응찰가 결정도 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
실질취득은 최근 평균의 76.9%로 가격 차이가 남지만, 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 구조이고 임대차 진정성 및 현재 점유 상태를 추가 확인해야 합니다. 가격은 검토 가능, 권리관계는 확인 조건부. 최저가 숫자보다 임차보증금의 배당과 인수 구조가 먼저인 사건입니다.
