대전지방법원 2026타경20. 세종특별자치시 장군면 봉안리의 통칭 ‘푸드스퀘어’ 제2동 지하층 제3호입니다. 등기상 소유자는 최단비 씨이며, 2015년 8월 24일 매매를 원인으로 거래가액 795,220,000원에 취득한 뒤 같은 날 전북은행 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 세종특별자치시의 압류 2건, 전북신용보증재단과 전북은행의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 현황 이용관계입니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 지하층 2호와 벽체 구분 없이 일체로 노래방으로 이용 중이며 장기간 영업이 중단된 것으로 조사됐습니다. 임대관계도 미상이라, 독립된 호실 경계와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 봉안리 38-2 제2동 지하층 제3호 · 도로명주소 세종특별자치시 장군면 당암길 42 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 지하층 제3호 · 인접 지하층 2호와 일체로 노래방 이용, 장기간 영업중단 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 · 사용승인일 2015.03.20 |
| 소유자 | 최단비 (2015.08.24. 매매, 거래가액 795,220,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 587,000,000원 / 287,630,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 515,216,528원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.04. 전북은행 근저당권입니다. 2022년 이향미의 가압류 10,687,290원은 2023년 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다. 이후 세종특별자치시의 압류 2건, 전북신용보증재단의 가압류 15,050,100원, 전북은행의 임의경매개시결정과 가압류 116,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
② 가격보다 먼저 볼 현황 — 독립된 지하층 3호인가
감정평가상 본건은 인접한 지하층 2호와 벽체 구분 없이 일체로 노래방으로 이용됐습니다. 장기간 영업이 중단된 것으로 탐문됐으며, 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다. 즉 등기상 호실은 구분돼 있지만 현장 내부는 두 호실이 연결된 상태로 조사된 것입니다.
| 확인 항목 | 조사 내용 | 입찰 판단 |
|---|---|---|
| 호실 경계 | 지하층 2호와 벽체 구분 없이 일체 이용 | 현황 경계와 독립 출입 확인 |
| 영업 상태 | 노래방으로 이용, 장기간 영업중단 | 내부 상태와 재사용 가능성 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 점유자와 인도 상대 확인 |
| 공부 차이 | 없음 | 등기·건축물 현황과 내부 경계 대조 |
최저매각가는 감정가의 49%인 287,630,000원이지만, 동일하거나 유사한 물건의 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가에서 많이 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 지하층 상업용 공간, 장기 영업중단, 인접 호실과의 통합 이용 상태는 일반적인 거래가격 비교를 어렵게 만드는 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,826,820원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 600,000,000원 | 282,803,180원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 15,050,100원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 731,050,100원 중 282,803,180원이 배당되고, 미배당액은 448,246,920원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉안리마을회관 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지·임야가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 8필지 일단의 부정형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북측·동측·남측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 387.0㎡, 공시지가는 971,500원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수설비와 승강기설비가 설치돼 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하층 상업용 공간이고 장기 영업중단 상태이며 인접 호실과 통합 이용돼, 일반적인 독립 호실보다 매수층과 활용 판단이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 지하층 2호와 벽체가 없는 현재 내부 구조에서 제3호의 정확한 경계와 독립 출입 상태를 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 영업 관련 물품의 소유관계를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 장기간 영업중단된 노래방의 내부 마감, 설비, 급배수와 승강기 이용 상태를 현장에서 점검하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 주변 지하 상업용 공간과 유사 이용 사례를 별도로 비교하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 201,341,000원, 4회 유찰 시 140,938,700원이며 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공법상 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역의 이용 제한을 목적 용도와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 독립성’이 승부처
이 물건은 말소기준인 전북은행 근저당권 이후 권리가 매각으로 정리되고, 현재 배당 계산상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 권리 순위만 보면 단순한 편입니다. 그러나 실제 내부는 지하층 2호와 벽체 없이 통합된 노래방이고 장기간 영업이 중단됐으며 임대관계도 미상입니다.
감정가 587,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 287,630,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 사건의 결론은 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 현황은 고위험 확인형입니다. 입찰 여부는 제3호의 독립 경계, 점유·인도 상태와 실제 상업용 수요를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
