수원지방법원 2024타경91776. 용인시 수지구 고기동 259-13, 도로명 샘말로 52의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 지하층 사무실·1층 근린생활시설·2~4층 주택입니다. 2017년 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물이며, 일괄매각이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 49%까지 내려간 최저가입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 배당자료상 대항력 있는 주식회사 주안재(홍유석)의 보증금 5,000,000원과 오은경의 보증금 240,000,000원은 우선변제 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 여기에 대항력 있는 정명희와 김지윤은 보증금 자체가 확인되지 않아 인수액의 상한을 현재 숫자만으로 정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심

제시된 권리분석상 말소기준은 2021.03.26 용인시 압류로 잡혀 있습니다. 이후 등기된 근저당·경매개시결정·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 등기 내역에는 해당 압류가 2022.01.25 임의경매 매각 당시 말소된 기록도 함께 있으므로, 입찰 전 현재 등기와 매각물건명세서에서 말소기준과 선순위 임차인 판단을 반드시 원문 대조해야 합니다.

② 임차인 — 실제 9명, 대항력 4명

보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 9명은 모두 실제 임차인 또는 점유관계인으로 제시되어 있습니다. 대항력 있다고 판정된 사람은 주식회사 주안재(홍유석), 오은경, 정명희, 김지윤 4명입니다. 이 중 앞의 두 사람만으로도 확인되는 인수액이 245,000,000원입니다.

③ 실질취득액 — ‘845,371,000원짜리 물건’이 아니다

현재 회차 최저매각가는 845,371,000원입니다. 여기에 배당자료에서 매수인이 떠안는 것으로 계산된 주식회사 주안재 보증금 5,000,000원과 오은경 보증금 240,000,000원을 더하면, 최소 실질취득액은 1,090,371,000원입니다.

감정가 대비 최저가는 약 49%지만, 확인 인수를 더한 최소 실질취득액은 감정가의 약 63.2%입니다. 더 중요한 점은 이 63.2% 역시 미상 보증금 2명이 빠진 최소치라는 것입니다. 실거래 시세 자료가 없기 때문에 이 숫자를 근거로 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 845,371,000원 가정)

현재 회차에서 배당대상 채권 합계는 1,386,827,397원, 채권자 예상배당은 834,517,290원, 미배당은 552,310,107원입니다. 매수인 인수로 계산된 245,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 부담됩니다. 정명희·김지윤의 보증금 미상 위험은 위 245,000,000원에 포함되어 있지 않습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광교산체육공원 북서측 인근. 주변은 단독주택·근린생활시설·펜션·농경지·임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량접근이 가능하고 노선버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 종합해 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 복합 이용. 지하층은 사무실, 1층은 근린생활시설, 2~4층은 주택으로 이용됩니다. 지하층 일반건축물대장상 용도는 주차장입니다.
• 토지. 454.0㎡, 지목 대, 주상용, 자연녹지지역, 완경사·부정형이며 세로한면(가) 도로접면입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 1,066,000원/㎡.
• 시설. 위생·급배수·급탕, 축열식 전기보일러 지열난방·온수, 엘리베이터, 화재발신설비가 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 표시되어 있지 않고 공부와의 차이도 해당 없음으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원문 대조. 제시된 권리분석은 2021.03.26 용인시 압류를 기준으로 삼고 있으나, 2022.01.25 매각 시 그 압류의 말소 기록도 존재합니다. 현재 등기부와 매각물건명세서에서 선순위 기준을 다시 확인해야 합니다.
• 정명희·김지윤 보증금 확인. 두 사람 모두 대항력 있음으로 표시되지만 보증금이 미상입니다. 실질취득액을 확정하려면 계약서·배당요구·명세서 보완자료가 필요합니다.
• 오은경 임대차 관계 확인. 현재 지분 10분의 8 공유자인 오은경이 임차인으로도 기재되고 240,000,000원 보증금 인수로 계산되어 있습니다.
• 신지연 관계 확인. 과거 등기부상 권리자·채무자와 동일인으로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시되어 있습니다.
• 실질취득 기준. 현재 회차는 845,371,000원이 아니라 확인 인수까지 포함한 최소 1,090,371,000원 이상을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 용도 현황 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 실제 이용은 단독주택·근린생활시설 복합형이며 지하층 현황과 공부상 용도가 다릅니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 토지·건물·제시외 건물의 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 숫자는 245,000,000원+

이 사건은 두 번 유찰되어 최저매각가가 감정가의 약 49%까지 내려왔습니다. 하지만 현재 가격표만 보고 접근하면 권리비용을 크게 누락할 수 있습니다. 주식회사 주안재와 오은경의 확인된 인수 보증금만 245,000,000원이고, 이를 더한 현재 회차 최소 실질취득액은 1,090,371,000원입니다.

여기서 끝도 아닙니다. 대항력 있는 정명희와 김지윤의 보증금이 미상이라 최종 인수액은 더 늘어날 수 있습니다. 게다가 말소기준 산정과 과거 매각·말소 기록을 함께 대조해야 하고, 복합용도 건물·토지 일괄매각이라는 특성도 있습니다. 실거래 시세 자료가 없는 상태에서는 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 정확한 확정과 실질취득액 계산입니다.