한 줄 평 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 2억4500만원을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 최저가 12.07억원이 아니라 약 14.52억원으로 봐야 하며, 보증금 미상 점유자까지 있어 권리조사가 필요한 물건입니다.
감정가
1,725,249,430원
감정 기준
최저가
1,207,674,000원
1회 유찰
실질취득
1,452,674,000원
최저가+인수 245,000,000원
핵심지표
인수 2.45억
대항력 임차인 기준
수원지방법원 2024타경91776. 용인시 수지구 고기동 259-13 단독주택주건축물제1동은 단독주택 및 근린생활시설이 함께 있는 건물과 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 17.25억원, 현재 최저가는 12.07억원까지 내려왔습니다. 하지만 경매 가격만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 2.45억원은 매수인이 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 고기동 259-13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 신수정, 오은경 |
| 감정가 / 최저가 | 1,725,249,430원 / 1,207,674,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 시흥새마을금고 / 976,582,640원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 확인이 핵심
말소기준권리는 을구 7번 시흥새마을금고 근저당권(2022.07.14) 이후 권리입니다. 이후 압류·가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준 이전 전입한 임차인 중 주식회사 주안재(홍유석)과 오은경은 대항력이 있어 보증금 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 인수금액 245,000,000원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 승계 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 주안재(홍유석) | 1층 147.853㎡ | 5,000,000원 | 有 | 인수 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 오은경 | 1층 88.133㎡ | 240,000,000원 | 有 | 인수 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 정명희 | 2층 | 미상 | 有 | 김지윤 | 점유부분 미상 | 미상 | 有 | ⛔ 매수인 인수 핵심 대항력 있는 임차인 주식회사 주안재(홍유석) 500만원과 오은경 2억4000만원은 낙찰가가 낮아져도 매수인이 부담하는 구조입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득가는 1,207,674,000원 + 245,000,000원 = 약 1,452,674,000원입니다. ③ 예상배당표 (매각가 1,207,674,000원 가정)
매각대금 배분 감정가 vs 실질취득 최저가는 낮지만 인수보증금 포함 실질취득 부담은 14.52억원입니다. ⚠️ 가격 판단 최저매각가는 감정가의 70% 수준이지만, 대항력 임차인 인수액 2.45억원을 더해야 합니다. 단순히 12억원대 물건으로 판단하면 실제 취득비용을 과소평가하게 됩니다. ④ 입지·환금성 메모
⑤ 입찰 체크리스트
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조를 봐야 한다”이 물건은 감정가 대비 낮아진 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 실질취득 비용입니다. 대항력 있는 임차인 보증금 2.45억원이 존재하고, 일부 점유자는 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 권리 안전형 물건이라기보다 임차인 인수 리스크를 관리해야 하는 C등급 물건으로 접근하는 것이 적절합니다. 사건 개요소재지
경기도 용인시 수지구 고기동 259-13
법원·사건
수원지방법원
·2024타경91776
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·수원지방법원 101호 법정
물건
대
454㎡
외 2건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (3)
#1
경기도 용인시 수지구 고기동 259-13
454㎡
#2
· 단독주택주건축물제1동
경기도 용인시 수지구 샘말로 52 (고기동,단독주택주건축물제1동)
#3
경기도 용인시 수지구 고기동 259-127
184㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사 법원 집행관
경기도 용인시 수지구 고기동 259-13
2024-10-30 12:35
경기도 용인시 수지구 샘말로 52 (고기동,단독주택주건축물제1동)
경기도 용인시 수지구 고기동 259-127
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-25
10:00
수원지방법원 101호 법정
최저매각가
12억 767만원
▼ 30% 감정가 17억 2,524만
입찰 보증금
1억 2,076만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-01
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
17억 2,524만→12억 767만
회차 전체 보기 (2회)
토지 개요 사건 매물193평
638㎡
02
토지 매물
3건
매물 수
물건 #1
454.0㎡
≈
137.3평
토지
02
경기도 용인시 수지구 고기동 259-13
물건 #2
단독주택주건축물제1동
건물
02
일반건물
경기도 용인시 수지구 샘말로 52 (고기동,단독주택주건축물제1동)
물건 #3
184.0㎡
≈
55.7평
토지
02
경기도 용인시 수지구 고기동 259-127
토지 정보 VWorld137평
454㎡
녹지지역
용도지역
세로
★★ 접면
⚠ 1건
저촉·고위험
기본
지목
대
· 토지대장
면적
454.0㎡
≈
137.3평
소유
개인
· 공유 2인
소재
경기도 용인시 수지구 고기동 · 259-13
특성
자연녹지지역
이용상황
주상용
지형
완경사
부정형
도로접면 등급
세로한면(가)
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
4억 8,396만원
1,066,000원/㎡ × 454.0㎡
▲
감정가 356%
2026년 기준
1,066,000원/㎡
▲
+296.3%
· 연평균 +22.8%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (1)
토지거래계약에관한허가구역
기본 분류 (2)
도시지역
자연녹지지역
추가 규제 (5)
준보전산지
접함
가축사육제한구역
성장관리계획구역
성장관리권역
중점경관관리구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합. 공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님). 저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결. 위치 / 로드뷰경기도 용인시 수지구 고기동 259-13 이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
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