1,699,903,000원
수원지방법원 2025타경3175. 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 87-4 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 1호동이 주택, 2호동이 근린생활시설, 별도 건물은 근린생활시설 공실로 이용 중입니다. 토지는 주상용 건부지·상업나지·묵전·상업용 건부지 등으로 구성되고, 제시외 건물과 지상 수목도 일괄평가 대상입니다.
가격은 감정가 3,469,189,520원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 1,699,903,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 확인되지 않고, 선순위 전입자로 조사된 정희찬의 보증금도 미상이므로 “49%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 실질취득비용은 현재 최저가에 실제 인수되는 보증금이 있다면 그 금액을 더해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3175 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 87-4 · 경기도 광주시 퇴촌면 정영로 560 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택·근린생활시설·토지 일괄매각 |
| 이용상태 | 1호동 주택 · 2호동 근린생활시설 · 근린생활시설 공실 · 주상용 건부지·상업나지·묵전·상업용 건부지 |
| 소유자 | 정덕수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,469,189,520원 / 1,699,903,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 초월농업협동조합 / 1,785,698,909원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준권리는 2019.04.11 초월농업협동조합 근저당권, 채권최고액 1,950,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 농협은행주식회사·농업협동조합중앙회 가압류, 임의경매개시결정, 광주시 압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 여러 근저당권과 압류도 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정희찬 | 2007.03.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 인수 범위는 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%라도 실질취득은 아직 확정 불가
현재 회차는 2회 유찰, 감정가 49%로 최저매각가가 1,699,903,000원입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 1,189,932,100원, 그 다음은 832,952,470원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 숫자들은 어디까지나 경매 최저가입니다. 정희찬의 임차보증금이 실제로 매수인에게 인수된다면 실질취득은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,699,903,000원 | 449,998,800원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,189,932,100원 | 954,869,991원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 832,952,470원 | 1,308,279,825원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,699,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,399,030원 |
| 2. 을구 25번 근저당권 · 초월농업협동조합 | 1,950,000,000원 | 1,680,503,970원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 농협은행주식회사 | 27,075,415원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 153,427,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,130,502,770원 중 예상 배당은 1,680,503,970원, 미배당은 449,998,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 정희찬의 보증금도 미상이므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 소재 ‘삼백골마을’ 북동측 인근. 임야·농경지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지방도변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입과 주정차가 가능하고, 북서측 정영로에 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 1호동은 주택, 2호동은 근린생활시설, 별도 건물은 근린생활시설 공실입니다. ‘시골밥상’ 음식점은 폐업상태입니다.
- 토지 이용. 목록1·2는 일단의 주상용 건부지, 목록4·8·9는 상업나지, 목록5는 묵전 상태, 목록6은 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 정보. 계획관리지역 · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 토지면적 669.0㎡ · 공시지가 690,000원/㎡.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등이 확인됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 본건 지상의 수목도 일괄하여 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정희찬 임대차 원본 확인. 전입일 2007.03.28, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유·임대차 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 채무자와 동일인 확인. 정희찬은 초월농업협동조합 근저당의 채무자와 동일합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 실제 계약서·점유관계와 대조해야 합니다.
- 실질취득비용. 현재 최저가 1,699,903,000원만으로 투자금액을 고정하지 말고, 실제 인수되는 임차보증금이 있는지 확인한 뒤 합산해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록5에 필요한 농지취득자격증명은 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 반환 불가 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 공부상 대지·전과 실제 주차장부지·묵전 등 이용상태가 섞여 있으므로 각 목록별 현황과 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 유찰률과 별개로 실거래·수익가치·토지 및 건물 이용가치를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 먼저 볼 것은 미상 임차보증금”
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 3,469,189,520원에서 2회 유찰되어 최저가가 1,699,903,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 정희찬은 2007.03.28 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 남겨야 하고, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
여기에 주택·근린생활시설·토지가 섞인 일괄매각, 폐업 음식점, 상업나지와 묵전, 목록5 농지취득자격증명 및 원상회복 가능성까지 함께 검토해야 합니다. 등기상 후순위 권리는 대체로 소멸하지만, 선순위 전입 임대차와 농지 조건이 이 사건의 핵심 리스크입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “유찰률은 크지만 실질취득과 인수위험은 아직 확정되지 않았다”입니다.
