수원지방법원 2025타경3229. 성남시 수정구 신흥동 비앤비그라티아 6층 603에이호입니다. 법원상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 현재 오피스텔로 이용중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 285,000,000원이지만 두 차례 유찰로 최저매각가는 139,650,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당은 없고, 현재 말소기준권리로 제시된 것은 2023.02.15. 윤좌동의 220,000,000원 가압류입니다.
겉으로만 보면 기준권리 이후 압류·가압류와 현재 경매개시결정이 매각으로 소멸하므로 단순해 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 이택영의 전입일은 2020.12.02.로 말소기준일보다 빠르고, 배당요구도 2025.08.12. 접수됐습니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 및 인수범위를 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 신흥동 3438 비앤비그라티아 6층 603에이호 · 시민로 168-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 · 14층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 비앤비산업개발주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 139,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2023.02.15. 갑구 8번 가압류 · 윤좌동 · 220,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 판단
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.02.15. 윤좌동 가압류입니다. 그 뒤 허명호·수지신용협동조합·김두리 가압류와 고양시·성남시·국·국민건강보험공단·부천시 압류, 그리고 2025.08.01. 이택영의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 2024.08.19.에는 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 서로 대조해야 합니다.
② 임차인 — 최저가보다 먼저 확인해야 할 항목
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이택영 | 2020.12.02. | 미상 | 미상 | 2025.08.12. 접수 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이택영은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니므로 이 사건에서 파악되는 실제 임차인은 1명입니다. 동시에 등기부상 2025.08.01. 강제경매개시결정의 채권자 역시 이택영으로 기재돼 있어, 임차관계와 채권관계가 함께 존재하는 구조입니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로, 임대차계약서와 보증금 지급내역을 확인하기 전에는 정상 임차인인지 또는 관계인인지 어느 쪽으로도 단정하면 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 회차는 두 차례 유찰돼 감정가 285,000,000원의 49%인 139,650,000원입니다. 한 번 더 유찰되면 97,755,000원, 네 번째 유찰 구간은 68,428,500원으로 계산돼 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 자체가 아닙니다. 특히 이 사건은 보증금 미상 임차인 때문에 실질취득가도 확정할 수 없으므로, 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 139,650,000원 | 628,950,256원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 97,755,000원 | 670,249,746원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 68,428,500원 | 699,048,369원 |
④ 예상배당표 (매각가 139,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,755,100원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 윤좌동 | 220,000,000원 | 136,894,900원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 허명호 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 수지신용협동조합 | 77,116,390원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 김두리 | 158,728,766원 | 0원 |
| 6. 갑구 20번 경매개시결정 · 이택영 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 총 채권액 765,845,156원 중 136,894,900원이 배당되고, 628,950,256원이 미배당됩니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 최우선변제 여부는 이 계산에 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 법원상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 성남시의료원 남동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·관공서·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신흥역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 6층이며, 개별난방·승강기·소방·공동현관보안·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 주상용 건부지이며 공시지가는 6,236,000원/㎡입니다. 토지면적은 295.5㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·비행안전제6구역 등에 해당하며 중로1류에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 이택영의 보증금·확정일자·실제 점유관계·보증금 지급내역을 확인해 대항력과 인수범위를 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합산한 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이택영과 현재 경매개시결정 채권자 이택영의 관계를 확인해 가장임차인 또는 관계인 가능성을 검토해야 합니다.
- 세금 우선순위. 고양시·성남시·국·부천시 등의 압류 중 당해세 해당 여부와 구체 금액을 확인해야 합니다.
- 공매 진행상태. 2024.08.19. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 상태를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 법원 분류는 근린시설, 감정상 이용은 오피스텔이므로 실제 사용과 공부상 용도의 적합성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
감정가 285,000,000원에서 139,650,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 물건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 이택영의 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 같은 이름의 사람이 현재 강제경매 채권자로도 등장합니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건과 공매공고까지 겹쳐 있습니다.
따라서 현재 배당모델의 인수 0원은 확정적인 안전판이 아닙니다. 임차보증금이 확인돼 인수 가능액이 생기면 실질취득가는 최저가보다 올라갑니다. 실거래 시세와의 비교도 실질취득가가 확정된 뒤에 해야 합니다. 이 사건은 “감정가의 49%”가 매력의 근거가 아니라, 임차관계·세금·공매 상태를 모두 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
