수원지방법원 2025타경3298. 곤지암읍 연곡리 54-5의 토지와 지상 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 제2종 근린생활시설(제조업소), 토지는 공장용지 1,314.0㎡입니다. 등기상 말소기준은 2023.06.20. 주식회사하나은행 근저당권 816,000,000원이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 지워진다”는 사실만으로 끝나지 않습니다. 실제 임차인 주식회사에스알푸드는 2020.01.10. 전입해 말소기준보다 앞서고, 보증금 50,000,000원에 월세 4,000,000원입니다. 배당요구는 2025.10.10. 했지만 확정일자가 없고 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3298 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 54-5 · 경기도 광주시 곤지암읍 광여로 555-23 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제2종 근린생활시설(제조업소) · 공장용지 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 지상 2층 · 외벽·내벽 판넬마감 · 바닥 에폭시·타일깔기 · PVC 샷시창호 |
| 토지 | 1,314.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사새론 |
| 감정가 / 최저가 | 1,620,383,450원 / 793,988,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,801,661,425원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차보증금은 남는다
현재 소유자인 주식회사새론은 2019.04.22. 소유권을 취득했습니다. 과거 광주지구축산업협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.06.20. 하나은행 근저당 816,000,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 360,000,000원과 이후 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사에스알푸드 | 1층 54-8 | 2020.01.10. | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 2025.10.10. | 대항력 有 우선변제 無 승계 50,000,000원 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산되는 구조가 아니며, 배당표상 임차인에게 배당되는 금액은 0원입니다. 그 결과 보증금 50,000,000원 전액을 매수인이 승계하는 전제로 분석됩니다.
③ 현재 회차 취득구조 — 최저가보다 50,000,000원을 더 봐야 한다
현재 최저매각가는 793,988,000원입니다. 그러나 대항력 임차보증금 50,000,000원이 인수되므로, 권리분석상 현재 회차의 실질취득은 843,988,000원입니다. 이 사건은 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 유찰폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 793,988,000원 | 783,648,120원 | 1,134,383,718원 | 50,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 555,791,600원 | 547,833,684원 | 1,370,198,154원 | 50,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 389,054,120원 | 382,807,362원 | 1,535,224,476원 | 50,000,000원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰대금은 내려가지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 50,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 입찰가는 언제나 “낙찰대금 + 인수보증금”의 실질취득 관점에서 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 793,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,339,880원 |
| 인수 · 주식회사에스알푸드 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 816,000,000원 | 783,648,120원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 731,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 11,031,838원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,918,031,838원 중 현재 회차 예상배당은 783,648,120원, 미배당은 1,134,383,718원입니다. 임차보증금 50,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 제2종 근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 토지는 공장용지·공업용입니다.
- 주위환경. 동현학교 남측 인근으로 중소규모 공장·창고, 사회복지시설, 농경지와 임야가 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 1,314.0㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 346,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 793,988,000원에 임차보증금 50,000,000원을 더한 843,988,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인 주식회사에스알푸드의 점유와 보증금 인수관계를 전제로 인도·명도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 제외설비 확인. 냉장창고·냉동창고, 기계기구, 유니트쿨러·실외기·콘덴서·응축기·배관, 수변전설비(75Kw, 2식)는 임차인 설치물로 매각 제외입니다.
- 철거비용. 매각물건명세서에 철거비용 발생 가능성이 명시돼 있으므로, 인수 후 실제 사용계획과 철거 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외에도 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 중첩되므로 제조업소 사용계획과 규제 적합성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 점유 현황을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 인수와 제외설비다
현재 최저가는 감정가 1,620,383,450원에서 2회 유찰된 793,988,000원입니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 이 숫자 하나가 아닙니다. 대항력 임차인 보증금 50,000,000원을 더한 실질취득 843,988,000원이 현재 회차의 실제 출발점이고, 임차인 설치 냉장·냉동창고와 기계기구·부대설비는 매각에서 빠져 철거비용 가능성까지 남습니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 임차보증금 인수와 점유·설비 문제는 낙찰 후에도 살아 있습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 49%라는 수치만 보고 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 인수 50,000,000원과 매각 제외 설비까지 포함해 실제로 얼마를 들여 어떤 상태로 취득하느냐입니다.
