수원지방법원 2025타경3380. 경기도 광주시 추자동 성진타운 103동 302호, 현재 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 윤성철이 2021년 거래가 186,000,000원에 소유권을 취득한 날 국민은행이 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 서민금융진흥원·오케이저축은행·에스비아이저축은행·신한카드의 가압류가 순서대로 붙었지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 낙찰자가 권리상 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거치며 감정가 209,800,000원에서 102,802,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수가 없으므로 현재 회차의 실질취득 역시 102,802,000원입니다. 제공된 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 189,000,000원으로, 현재 실질취득가는 그 54.4%입니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3380 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 추자동 36-2 성진타운 103동 3층302호 · 경기도 광주시 오포로859번길 65-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(거실·주방·방3·욕실2 등) · 지하1층 지상4층 중 3층 |
| 비교 면적 | 63.075㎡ |
| 소유자 | 윤성철 (2021.08.13. 소유권이전 · 거래가액 186,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,800,000원 / 102,802,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 124,824,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 비고 | 제시외 건물(발코니) 포함 · 외부 발코니 약 8㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 전부 소멸
실제 임차인 0명. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2021.08.13. 설정된 국민은행 근저당권 132,000,000원이고, 그 뒤의 가압류 5건과 2025.08.06. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016년 주민신용협동조합 근저당과 2017년 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태이므로 이번 낙찰자가 인수할 권리가 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래의 54.4%
성진타운 103동은 10세대, 2016.12.06. 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 면적 63.075㎡와 면적이 일치하는 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 63.08㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.075㎡ | 1건 | 189,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 102,802,000원은 최근 12개월 평균 189,000,000원의 54.4%입니다. 감정가 209,800,000원도 최근 거래 189,000,000원보다 높지만, 두 번의 유찰로 현재 가격은 크게 낮아졌습니다. 따라서 권리상 인수액이 없다는 전제에서는 현재 회차에 분명한 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,802,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,239,228원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 132,000,000원 | 100,562,772원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,226,702원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 27,159,520원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,758,358원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 40,262,942원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,178,285원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 221,585,807원 중 100,562,772원이 배당되고, 미배당은 121,023,035원입니다. 신청채권자 국민은행도 전액 만족되지 않습니다. 그러나 미배당 채권은 말소기준 이후의 소멸 구조이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 102,802,000원 | 100,562,772원 | 121,023,035원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 71,961,400원 | 70,266,095원 | 151,319,712원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 50,372,980원 | 49,066,266원 | 172,519,541원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오포1동행정복지센터 서측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 3층 302호로, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로로 접근하며 단지는 북측으로 노폭 약 12m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 606,200원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 954.0㎡이며 사다리형 평지입니다.
- 제시외 부분. 외부 발코니 약 8㎡가 소재하며 구조·용도·규모·현상 등을 감안해 감정평가에 포함됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 차이 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 국민은행 근저당이 말소기준이며 후순위 가압류는 모두 소멸합니다. 임차인 없음·매수인 인수 0원 구조를 원본 서류에서 최종 대조하세요.
- 가격. 현재 실질취득 102,802,000원은 최근 실거래 189,000,000원의 54.4%지만 비교 실거래가 1건뿐입니다. 한 건의 거래만으로 적정 낙찰가 상한을 정하지 않는 것이 좋습니다.
- 제시외 발코니. 약 8㎡의 외부 발코니가 감정에 포함되어 있으므로 실제 현황과 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 소규모 다세대. 103동은 10세대입니다. 실제 매도기간·매수수요·금융조건은 대단지 공동주택과 다를 수 있으므로 환금성을 별도로 점검하세요.
- 토지이용 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 표시를 입찰 전 원본으로 확인하세요.
- 관리·명도. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 미납 관리비·공용부분 부담 여부는 현장 및 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘시세 신뢰도’
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 5건은 모두 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 현재 최저가 102,802,000원이 곧 실질취득가이고, 낙찰 후 권리 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균·최신 실거래 189,000,000원의 54.4%까지 내려와 차이가 큽니다. 두 번 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다만 확인되는 실거래가 1건이고 10세대 다세대라는 점 때문에, 이 숫자를 곧바로 확정 시세처럼 받아들이는 것은 경계해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 매력적이지만 시세 검증이 마지막 관문인 물건입니다.
