수원지방법원 2025타경3496. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 511-4, 청산빌라 1층 104호입니다. 사건의 말소기준권리는 2008.04.17. 상명새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 98,800,000원입니다. 이후 설정된 도이치파이낸셜주식회사 근저당, 주식회사신풍건설 근저당과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리관계가 단순하다고만 보기는 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 별도로 등재된 임차인은 없으므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자와 임대차 유무는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 또한 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세에 해당하면 배당순서가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3496 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 511-4 1층104호 · 도로명 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로 585 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 117.15㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 모임지붕 4층 연립주택 중 1층104호 |
| 소유자 | 연정석 · 2019.03.15. 증여, 2019.03.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 75,065,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 임대관계 | 등재된 임차인 없음 · 감정평가 참고사항상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2008.04.17. 상명새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤 남아 있는 도이치파이낸셜주식회사·주식회사신풍건설의 근저당권, 삼성카드·하나카드·페퍼저축은행·김수한·신한카드의 가압류, 광주시·국민건강보험공단·국세 관련 압류 및 현재 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료는 없다
감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 90,650,000원으로 두 차례 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다.
| 단지명 | 청산빌라 |
|---|---|
| 세대수 | 19세대 |
| 사용승인 | 1995.11.25. |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 현재 유찰 | 2회 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회로 현재 회차와 같습니다. 거래사례가 없는 상태에서는 감정가 할인율보다 실제 현장 상태, 주변 거래가격, 점유관계와 향후 환금성을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 2. 근저당 · 상명새마을금고 | 98,800,000원 | 88,618,300원 |
| 3. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 26,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,815,278원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사신풍건설 | 18,170,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 19,895,159원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 페퍼저축은행 | 26,099,797원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김수한 | 11,800,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,231,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 90,650,000원 기준으로 집행비용 2,031,700원을 제외한 88,618,300원이 상명새마을금고에 배당되는 계산입니다. 전체 반영 채권액 222,211,944원 중 미배당은 133,593,644원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 ‘관음사거리’ 남동측 근거리에 위치하며, 주변에는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 모임지붕 4층 연립주택 중 1층104호이며, 외벽은 치장벽돌·외장석, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 알미늄샤시입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 도시가스시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 2차선 포장도로와 북서측·남동측 약 4미터 내외 포장도로 등에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,144.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 530,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 사항도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 청산빌라는 19세대, 1995.11.25. 준공입니다. 최근 실거래 비교가격이 제시되지 않아 실제 매도가격과 매수층은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 별도 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·확정일자 여부를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 여러 건입니다. 당해세 해당 여부와 실제 금액을 배당요구·교부청구 자료에서 확인하세요.
- 시세 확인. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 같은 지역·유사 면적 연립·다세대의 최근 거래를 직접 비교하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가는 90,650,000원이며, 3회 유찰 시 63,454,999원, 4회 유찰 시 44,418,499원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 건물 상태 확인. 1995.11.25. 준공 건물인 만큼 내부 수선 상태와 공용부, 누수·배관·난방 등 실제 상태를 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역과 여러 환경·수도권 관련 규제가 중첩돼 있으므로 향후 이용·증개축 계획이 있다면 관련 제한을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 자료와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확인해야 할 것이 많다
현재 최저가는 90,650,000원으로 감정가 185,000,000원의 49%까지 내려와 있습니다. 등기만 보면 2008.04.17. 상명새마을금고 근저당을 기준으로 그 뒤 권리들이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 임대관계 미상, 여러 국세·지방세 압류, 그리고 최근 실거래 비교가격 부재가 동시에 남아 있습니다.
등기상 인수는 0원, 가격 판단은 아직 보류. 실제 점유와 세금 우선순위, 주변 시세까지 확인한 뒤 현재 90,650,000원이 정말 안전마진을 주는 가격인지 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
