수원지방법원 2025타경3687. 성남시 수정구 고등동 현대지식산업센터성남고등 2층 에이-242호로, 감정평가상 지식산업센터(공장)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 543,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 266,070,000원, 감정가의 49%입니다. 가격은 크게 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 이 최저가를 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
권리구조는 2021.04.02 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 주식회사에이디시 가압류, 서울시산림조합 가압류, 임의경매개시결정, 성남시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기가 아니라 점유·임대차의 불확실성입니다. 조사표에는 곽정구가 나타나지만 보증금과 전입일, 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 고등동 572 현대지식산업센터성남고등 2층 에이-242호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 수정구 고등로 3(고등동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지식산업센터(공장) · 지하5층/지상8층 중 제2층 제에이-242호 |
| 사용승인일 | 2021.01.11 |
| 소유자 | 김재연 |
| 감정가 / 최저가 | 543,000,000원 / 266,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 325,296,279원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2021.04.02 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 404,400,000원이고, 이후 등기된 주식회사에이디시의 149,431,200원 가압류, 서울시산림조합의 272,201,122원 가압류, 경매개시결정, 성남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021.01.29 하나자산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 — ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽정구 | 2층에이242호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
곽정구의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 반대로 자료상 확인되지 않는다는 이유만으로 대항력이 없다고 단정하는 것도 위험합니다. 우선변제 여부도 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 현재는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,524,980원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 404,400,000원 | 261,545,020원 |
| 2. 가압류 · 주식회사에이디시 | 149,431,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울시산림조합 | 272,201,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 826,032,322원 중 채권자 예상배당은 261,545,020원, 미배당은 564,487,302원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액 325,296,279원도 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 성남시 압류 및 당해세, 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 266,070,000원 | 261,545,020원 | 564,487,302원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 186,249,000원 | 182,841,514원 | 643,190,808원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 130,374,299원 | 127,749,059원 | 698,283,263원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 186,249,000원, 130,374,299원으로 낮아지지만 채권자 미배당은 각각 643,190,808원, 698,283,263원으로 커집니다. 다만 이 시나리오의 인수 0원은 어디까지나 현재 확인된 권리·배당 계산 기준입니다. 임차인의 대항력이 뒤늦게 확인되면 별도 판단이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가 기준 현재 지식산업센터(공장)으로 이용 중이며, 소재 토지는 지식산업센터(공장·창고)와 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 성남시 수정구 고등동 왕남초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·교육시설·업무시설·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 약 8미터·남서측 약 30미터·남동측 약 22미터·북동측 약 11미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층/지상8층 건물이며 사용승인일은 2021.01.11입니다. 기본 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고등)이며 과밀억제권역·공공주택지구·비행안전제5구역(전술) 등에 포함됩니다. 공시지가는 5,544,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터(공장) 용도의 집합건물입니다. 실거래 비교자료가 제시되지 않아 현재 최저가의 시장 대비 할인 수준은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 곽정구와 에이오인터내셔널의 관계를 확인하고 현재 누가 점유·영업 중인지 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차 시작일, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 대항력·우선변제·인수 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 최저가만 보고 가격 메리트로 판단 금지. 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 시장 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 성남시 압류 확인. 2026.01.08 성남시 압류가 등기되어 있으므로 실제 배당에서 세금의 성격과 금액을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 지식산업센터(공장)으로 이용 중이므로 이용 목적과 관련 규정, 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차관계가 먼저다
이 물건은 감정가 543,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 266,070,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 국민은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하므로 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 곽정구의 보증금·전입일·확정일자가 미상이고, 별도 현황에는 에이오인터내셔널의 임차 이용이 기재되어 있습니다. 계산상 인수액 0원만 믿고 접근하기보다 실제 점유자와 임대차의 대항력 여부를 먼저 확정해야 합니다. 또한 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 볼 수 없습니다. 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 입찰 판단의 핵심은 임차관계 확인과 시장가격 검증입니다.
