임차인 없음·말소기준 이후 권리 소멸로 권리 구조는 단순합니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 근린생활시설, 현황 공실입니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없으므로 “싸다”가 아니라 공실 상가의 환금성과 임대 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.
의정부지방법원 2025타경5564. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨스타비즈4에스티 3층 306호입니다. 헤더에서 가장 먼저 잡아야 할 포인트는 “대지”라는 사건 분류만 보고 주거용으로 오해하면 안 된다는 점입니다. 감정평가 요항상 공부상 근린생활시설이고, 현황은 공실입니다. 권리관계는 단순합니다. 2023년 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 보증금 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 350,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가 171,500,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다. 다만 실거래 평균이나 임대수익 자료가 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 권리 하자가 아니라 공실 근린생활시설의 사용·임대·재매각 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 469 디엠씨스타비즈4에스티 3층 306호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린생활시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 이나연 (2023.05.12. 거래가액 363,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 171,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 185,794,155원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 낙찰자가 별도로 인수할 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2023.05.12. 신한은행 근저당권이고, 이후 2025.09.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신탁 등기 후 2023.05.12. 이나연 앞으로 소유권이 이전되었고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정된 전형적인 담보권 실행 구조입니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 점유 판단 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가 요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현황은 공실입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조가 아니므로 실질취득가는 최저가와 같은 171,500,000원으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
현재 최저가는 171,500,000원입니다. 감정가 350,000,000원과 비교하면 49% 수준입니다. 다음 회차로 내려가면 120,049,999원, 그 다음은 84,034,999원으로 계산됩니다. 다만 제시된 자료에는 동일 건물 또는 유사 근린생활시설의 실거래 평균이 없으므로, 차트는 감정가 대비 유찰 회차별 가격 변화를 보여주는 용도로만 봐야 합니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 47,701,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 98,430,701원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 84,034,999원 | 82,122,369원 | 133,877,631원 |
④ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 216,000,000원 | 168,299,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 신한은행 채권최고액 216,000,000원 중 168,299,000원이 배당되고, 47,701,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세 등 실제 배당에서 변동될 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설이며, 현황은 공실입니다. 기본 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 제3층 제306호이며, 사용승인일은 2023.03.06.입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 현황 공실로 제시되어 있으나, 입찰 전 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능성을 확인하세요.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 근린생활시설입니다. 본인이 쓰려는 업종이 가능한지, 집합건물 관리규약과 용도 제한을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 실거래 평균이 없으므로 주변 공실률, 임대료, 관리비, 부가세 부담, 중개 가능성을 직접 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납은 낙찰자에게 부담될 수 있으므로 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 임대 가능성과 재매각 가능성을 기준으로 응찰가 상한을 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건은 임차인 없음, 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 권리분석 난도는 높지 않습니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 말이 곧 좋은 물건이라는 뜻은 아닙니다. 공부상 근린생활시설이고 현황 공실이며, 이미 2회 유찰되어 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 낙찰자의 실질취득은 171,500,000원으로 보되, 이 가격이 적정한지는 주변 임대수요와 환금성으로 따로 검증해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 사건의 결론입니다.
