서울동부지방법원 2024타경63165. 강동구 둔촌동 한울둔촌베아체 8층 803호, 전유면적 27.54㎡ 오피스텔입니다. 소유자 유화진은 2021.10.29. 거래가 325,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기에는 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 심상미가 보증금 325,000,000원으로 임차해 2022.07.21. 점유를 시작하고 확정일자를 받았으며, 2022.08.31. 전입신고를 마쳤습니다.
선순위 근저당권 3건은 2021.10.18. 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 2024.10.25. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 심상미의 전입과 점유는 그보다 앞서므로 원칙대로라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수합니다. 현재 최저매각가 209,920,000원에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 206,181,120원이 배당되면, 미배당액은 118,818,880원입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.03.16. 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 매각물건명세서도 인수권리를 해당사항 없음으로 기재하고 있으므로, 심상미에 관한 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 8층 803호 (둔촌동, 한울둔촌베아체) |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 전유 27.54㎡ · 지하 1층 / 지상 12층 중 8층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 유화진 (2021.10.29. 거래가 325,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 209,920,000원 (6회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기상 특이사항 | 민간임대주택등기 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심상미 | 803호 27.54㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 325,000,000원 | 2022.08.31 / 2022.07.21 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
* 확약은 임차인 심상미에게만 적용됩니다. 본건에서 확인되는 실제 임차인은 심상미 1명이며, 주택도시보증공사의 325,000,000원 청구는 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 입찰 전 확약서 원본의 대상 호수·보증금·대항력 포기·말소 동의 문구를 다시 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 6회 유찰이 곧 ‘시세보다 저렴’은 아니다
감정가는 328,000,000원, 6회 유찰된 최저매각가는 209,920,000원으로 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 118,080,000원 낮아 보이지만, 동일 물건의 최신 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 확약 전후를 나눠 봐야 합니다. 확약이 없다면 현재 회차의 낙찰가 209,920,000원에 보증금 미배당액 118,818,880원을 더한 룰상 실질취득액은 328,738,880원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득액은 보증금과 집행비용 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 확약 전 룰상 인수 | 낙찰가 + 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰(64%) | 209,920,000원 | 118,818,880원 | 328,738,880원 | 0원* |
| 7회 유찰 시(51%) | 167,936,000원 | 160,215,104원 | 328,151,104원 | 0원* |
| 8회 유찰 시(41%) | 134,348,800원 | 193,332,083원 | 327,680,883원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 209,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,738,880원 |
| 1. 임차인 심상미 보증금(우선변제) | 325,000,000원 | 206,181,120원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,738,880원을 제외한 206,181,120원이 심상미의 보증금에 배당되고, 룰상 부족액은 118,818,880원입니다. 다만 확약에 따라 이 부족액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 예상배당은 0원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한산중학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 12층 건물의 8층 803호입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 10m, 동측 약 6m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·천호지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 6,115,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 전유 27.54㎡ 오피스텔로, 6회 유찰 이력이 확인됩니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 낙찰가뿐 아니라 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.03.16. 확약서의 대상이 심상미·803호·보증금 325,000,000원으로 일치하는지 확인하세요.
- 말소 이행 절차. 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 동의가 낙찰 후 실제로 어떻게 이행되는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 인수권리 해당사항 없음 문구와 확약서 첨부·비고 내용을 최신 원본에서 다시 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기와 별개로 실제 점유자, 열쇠 인도, 명도 협의 필요성을 현장에서 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.29. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 말소·정리 절차를 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 오피스텔의 최신 거래·임대료·공실을 별도로 조사하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 서울특별시 압류 관련 세금의 배당·부담 범위를 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 가격 검증은 남았다”
이 물건은 서류를 처음 보면 보증금 325,000,000원의 대항력 임차인이 낙찰가보다 앞에 서는 전형적인 고액 인수형입니다. 현재 회차만 놓고 보면 미배당 보증금도 118,818,880원에 달합니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 확약이 없었다면 실질취득액은 약 3.28억원 수준에서 거의 고정됐을 물건입니다.
하지만 2026.03.16. 제출된 확약은 이 구조를 바꿉니다. 심상미의 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 권리분석상 가장 큰 장애물은 해소됐습니다.
그렇다고 곧바로 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 27.54㎡ 오피스텔이 이미 6회 유찰됐고, 동일 물건의 최신 실거래 비교자료도 없습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격과 환금성은 아직 검증되지 않았습니다. 확약 원본과 임차권 말소 절차를 확보한 뒤, 인근 거래·임대수요를 확인해 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
