수원지방법원 2024타경100441. 영화동 그랜드샤인 5층 501호의 단지형 다세대주택입니다. 소유자 이상민은 2020.09.10. 거래가 195,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 과거 우리은행 근저당권 936,000,000원과 204,000,000원이 있었지만 두 근저당은 2019.03.19. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 담보권이 아니라 2023.09.07. 등기된 한형열의 주택임차권과 2024.02.06. 전입한 송경훈입니다.
말소기준은 2024.12.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 한형열의 전입일 2021.11.12.과 임차권등기일 2023.09.07.은 그보다 앞서므로 원래라면 매수인 인수 문제가 매우 큰 구조입니다. 그러나 2026.05.04. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”는 확약서를 냈습니다. 이 확약이 한형열 관련 인수위험을 실질 0원으로 바꾸는 핵심 문서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 수성로304번길 35-9, 5층501호 (영화동,그랜드샤인) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 이상민 (2020.09.10. 소유권이전 · 거래가 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 96,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — ‘원래 인수형’이 확약으로 뒤집힌 사건
한형열은 2021.10.07. 확정일자를 받고 2021.11.12. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 202,000,000원입니다. 2023.09.07.에는 전유부분 전부에 대해 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 빠른 권리이므로 확약이 없었다면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 핵심이 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한형열 | 2021.11.12 / 2021.10.07 | 202,000,000원 | 원래 有 → 확약 포기 | 有 | 실질 0원 |
| 송경훈 | 2024.02.06 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
한형열 관련 배당계산상 부족분 107,607,540원은 2026.05.04. 확약으로 매수인 실질 인수 0원으로 반영합니다. 이 확약은 송경훈에게 적용되지 않습니다. 주택도시보증공사는 한형열 보증금채권의 양수인으로 기재되어 있으므로 같은 보증금을 별도 임차보증금 두 건으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 37.7%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
그랜드샤인의 시세 비교 대상 면적은 25.09㎡로 잡혀 있지만, 제공된 실거래 3건의 면적은 42.10㎡, 49.76㎡, 42.71㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2021.08~2021.12입니다. 시세 집계상 평균은 256,333,333원, 최신 거래는 2021.12. 225,000,000원, 최고 거래는 319,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 42.10㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 49.76㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 42.71㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 집계 평균 | — | 3건 | 256,333,333원 |
현재 최저가 96,530,000원은 집계 평균의 37.7%로 표시됩니다. 하지만 이 수치만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 대상 면적과 거래 면적이 일치하지 않고, 거래 자체도 2021년 자료이기 때문입니다. 더구나 실질취득액에는 아직 송경훈 관련 미상 위험이 더해질 수 있습니다. 따라서 37.7%라는 외형상 할인율은 가격 가점으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,137,540원 |
| 1. 한형열 보증금 · 우선변제 | 202,000,000원 | 94,392,460원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한형열 보증금의 부족분은 107,607,540원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건은 2026.05.04. 확약 때문에 한형열 관련 실질 인수는 0원입니다. 단, 송경훈 관련 미상 보증금은 위 배당표에 반영돼 있지 않습니다. 당해세·최우선변제도 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 한형열 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 96,530,000원 | 107,607,540원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 67,571,000원 | 136,045,278원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 47,299,700원 | 155,951,695원 | 실질 인수 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 그랜드샤인은 12세대, 사용승인일은 2018.03.07.입니다.
- 입지. 수원시 장안구 정자동 소재 수성고등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다. 공시지가는 1,538,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 구비돼 있으나, 이해관계인 폐문부재로 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다.
- 면적 주의. 등기사항전부증명서의 전유면적에는 다락과 발코니 확장부분이 포함되지 않지만 건축물대장 도면에는 표시돼 있고, 감정평가에는 이를 감안했습니다.
- 환금성. 실거래 자료는 3건이며 모두 2021년 거래이고 대상 면적과 일치하지 않습니다. 12세대 다세대라는 점까지 감안해 가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송경훈부터 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 최신 매각물건명세서와 현황조사에서 다시 대조해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04. 확약의 주체와 문구, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각기일까지 그대로 유지되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 한형열 보증금채권과 그 양수인인 주택도시보증공사를 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 시세 37.7% 맹신 금지. 거래 표본 면적이 42.10㎡·49.76㎡·42.71㎡로 대상 25.09㎡와 일치하지 않고 거래월도 2021년입니다.
- 다락·발코니 확장 재확인. 등기 전유면적과 건축물대장 도면이 다르므로 현황, 사용승인·위반 여부, 실제 면적을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제 및 미납 관리비 등 실제 취득 후 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.02억 인수는 사라졌지만, 사건이 끝난 건 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 한형열의 202,000,000원 임차보증금입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이라 원칙적으로는 큰 인수위험이 생기는 구조지만, 주택도시보증공사가 2026.05.04. 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약하면서 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원이 됐습니다.
그러나 별도 전입자인 송경훈은 이야기가 다릅니다. 2024.02.06. 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 이 위험은 한형열 확약으로 없어지지 않습니다. 시세도 2021년의 면적 불일치 거래 3건이라 현재 최저가 96,530,000원을 곧바로 “싼 가격”이라고 단정하기 어렵습니다. 핵심은 한형열이 아니라 송경훈 확인, 그리고 오래되고 면적이 다른 실거래를 대체할 현행 시세 검증입니다.
