수원지방법원 2025타경52022. 하남시 감이동 더샵포웰시티 204동 22층 2204호 아파트입니다. 현재 소유자는 김유연이고, 2024.02.16 매매를 원인으로 거래가 1,160,000,000원에 취득한 등기가 2024.03.27 접수됐습니다. 권리분석의 기준은 그보다 앞선 2024.03.18 농협은행주식회사 근저당권 880,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 진행된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임대관계는 감정자료에 미상으로 기재돼 있지만, 별도 임차인 신고 내역은 없고 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 임차권 승계보다 신건 가격이 실제 거래가격과 얼마나 차이 나는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 491 더샵포웰시티 제204동 제22층 제2204호 · 경기도 하남시 감일백제로 70 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 99.4327㎡ · 지상22층 중 22층 |
| 사용승인 | 2021.01.29 |
| 소유자 | 김유연 (2024.02.16 매매 · 거래가 1,160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,382,000,000원 / 1,382,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오현미 / 88,797,500원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.18 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 핵심은 농협은행 근저당
과거 중소기업은행 근저당권 600,000,000원은 2024.03.18 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.11.28 경기광주세무서장 명의 압류 역시 2025.01.13 해제돼 2025.01.14 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석에서 기준이 되는 것은 2024.03.18 농협은행 근저당권이며, 2025.04.17 오현미의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 13.82억 vs 최근 평균 15.90억
더샵포웰시티는 881세대, 사용승인일은 2021.01.29입니다. 제공된 최근 거래 12건의 평균은 1,590,000,000원이고, 최신 거래는 2026.07 1,650,000,000원입니다. 현재 최저매각가 1,382,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 90.82㎡ | 29 | 1,650,000,000원 |
| 2026.07 | 99.43㎡ | 5 | 1,600,000,000원 |
| 2026.07 | 99.64㎡ | 17 | 1,710,000,000원 |
| 2026.07 | 99.64㎡ | 6 | 1,650,000,000원 |
| 2026.07 | 99.64㎡ | 4 | 1,580,000,000원 |
| 2026.07 | 99.64㎡ | 20 | 1,670,000,000원 |
| 2026.06 | 99.64㎡ | 19 | 1,580,000,000원 |
| 2026.06 | 90.82㎡ | 23 | 1,560,000,000원 |
| 2026.06 | 90.82㎡ | 19 | 1,510,000,000원 |
| 2026.05 | 99.64㎡ | 19 | 1,585,000,000원 |
| 2026.05 | 90.82㎡ | 15 | 1,470,000,000원 |
| 2026.05 | 99.64㎡ | 15 | 1,515,000,000원 |
| 평균 | 99.4327㎡ | 12건 | 1,590,000,000원 |
최근 거래 범위는 1,470,000,000원~1,710,000,000원입니다. 감정가와 신건 최저가인 1,382,000,000원은 이 12건의 최저 거래가보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율도 86.9%입니다. 최신 거래 1,650,000,000원과 비교해도 경매 최저가는 낮은 구간에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,220,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 880,000,000원 | 880,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 오현미 | 88,797,500원 | 88,797,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 396,982,500원 |
현재 회차 매각가 1,382,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 968,797,500원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 396,982,500원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감일중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·학교시설·골프장 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 도로를 통해 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 약 25미터 포장도로와 북측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상22층 건물의 제22층 제2204호이며 사용승인일은 2021.01.29입니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(감일지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 5,203,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 더샵포웰시티는 881세대이고, 제공된 최근 거래 표본은 12건입니다. 최근 거래가격은 1,470,000,000원에서 1,710,000,000원 사이입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 1,382,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,590,000,000원의 86.9%입니다. 응찰가를 정할 때 평균뿐 아니라 최신 거래 1,650,000,000원과 개별 층·상태를 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 권리분석상 임차인 신고 내역은 없지만 감정자료에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.03.18 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조를 원본 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변수. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 각종 지정사항의 실제 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 경쟁’이 변수
이 사건은 권리구조가 비교적 명확합니다. 2024.03.18 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 소멸하며, 임차인 신고 내역 없이 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 여기에 신건 최저가 13.82억은 최근 12개월 실거래 평균 15.90억의 86.9%이고 최신 거래 16.50억보다도 낮습니다.
최근 거래 12건의 최저가가 14.70억이라는 점까지 보면, 현재 회차는 단순히 “유찰돼야 싸지는 물건”으로 보기 어렵습니다. 다만 감정자료상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 명도 상태를 확인해야 하고, 실거래 역시 층·면적·내부상태에 따라 차이가 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래. 따라서 승부처는 권리 함정보다 실제 물건 상태와 최종 응찰가 경쟁에 있습니다.
