906,352,000원
수원지방법원 2025타경52161. 경기도 광주시 신현동 283-4 엔.씨 타운 104동으로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 다가구주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물이며, 토지는 433.0㎡입니다. 비고에는 일괄매각으로 표시돼 있습니다. 현재 소유자는 임휘현이고, 2018.12.04 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2024.10.04입니다. 케이비캐피탈주식회사의 가압류 68,611,098원이 말소기준권리로 계산돼 있고, 그보다 먼저 전입한 점유자와 임차권자가 다수 존재합니다. 따라서 후순위 등기가 매각으로 말소된다는 사실만 보고 “인수 없음”으로 결론 내릴 수 없습니다. 특히 대항력 임차인의 미배당 보증금은 등기 말소와 별개로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52161 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 283-4 엔.씨 타운 104동 · 경기도 광주시 문형산길47번길 31-4 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가 이용상태 다가구주택 · 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 |
| 소유자 | 임휘현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,849,698,960원 / 906,352,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 116,030,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 433.0㎡ · 계획관리지역 · 지목 대 · 공시지가 904,400원/㎡ |
| 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
② 임차인 분석 — 확인된 1.26억 외 추가 인수 가능성
| 성명 | 호실 / 범위 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노승만 | 303호 | 2020-09-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 시 인수 가능 |
| 이승빈 | 404호 | 2024-01-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 시 인수 가능 |
| 김정선 | 402호 | 2019-10-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 시 인수 가능 |
| 이연지 | 202호 | 2019-09-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 시 인수 가능 |
| 장우진 | 204호 | 2022-11-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 시 인수 가능 |
| 오민하 | 403호 | 2022-08-01 | 120,000,000원 | 있음 | 우선변제 | 현재 가정 전액배당 |
| 양인혜 | 304호 | 2020-11-03 | 125,000,000원 / 131,000,000원 | 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 신우철 | 201호 | 2020-10-23 | 140,000,000원 / 147,000,000원 | 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 김호곤 | 301호 | 2024-07-19 | 130,000,000원 | 있음 | 우선변제 | 현재 가정 전액배당 |
| 임지섭 | 302호 | 2024-01-15 | 110,000,000원 | 있음 | 우선변제 | 현재 가정 전액배당 |
| 이승빈(변경전:이승니) | 404호 | 2024-01-30 | 110,000,000원 | 있음 | 우선변제 | 현재 가정 전액배당 |
| 양익준 | 203호 | 2024-03-25 | 120,000,000원 | 있음 | 우선변제 | 현재 가정 전액배당 |
| 김준희 | 401호 | 2020-06-12 | 126,000,000원 | 있음 | 우선변제 확인 필요 | 126,000,000원 인수 |
현재 배당 산정에서는 김준희 보증금 126,000,000원이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 906,352,000원만 기준으로 판단하면 안 되고, 최소 실질취득액은 1,032,352,000원으로 봐야 합니다. 더욱이 노승만·김정선·이연지·장우진 등 보증금이나 확정일자가 명확하지 않은 말소기준 전 전입자가 존재하므로, 이 126,000,000원을 “최종 인수 총액”으로 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 906,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,463,520원 | - |
| 1. 임차인 오민하 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 1. 임차인 김호곤 | 130,000,000원 | 130,000,000원 | 0원 |
| 1. 임차인 임지섭 | 110,000,000원 | 110,000,000원 | 0원 |
| 1. 임차인 이승빈(변경전:이승니) | 110,000,000원 | 110,000,000원 | 0원 |
| 1. 임차인 양익준 | 120,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김준희 | 126,000,000원 | 0원 | 126,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 68,611,098원 | 68,611,098원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 41,208,740원 | 41,208,740원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 오민하 | 116,030,300원 | 116,030,300원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 에프더블유2503유동화전문유한회사 | 116,030,300원 | 79,038,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 산정상 채권자 청구 합계 341,880,438원 중 304,888,480원이 배당되고, 36,991,958원이 미배당됩니다. 김준희 보증금 126,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 양인혜·신우철 및 보증금 미상 점유자의 최종 배당·승계 관계가 확정되면 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘실질취득’을 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 906,352,000원 | 126,000,000원 | 1,032,352,000원 | 36,991,958원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 634,446,400원 | 126,000,000원 | 760,446,400원 | 306,178,502원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 444,112,480원 | 158,728,645원 | 602,841,125원 | 341,880,438원 |
⑤ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 메리트 판정 금지
현재 최저가는 감정가 1,849,698,960원의 49%인 906,352,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 더욱이 현재 확인된 실질취득 최소액은 1,032,352,000원이고, 미상 임차보증금이 추가될 가능성도 남아 있습니다.
⑥ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물이며 외벽은 벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 433.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 계획관리지역입니다. 공시지가는 904,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대주택. 2022.12.08 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김준희 126,000,000원 인수 확인. 현재 배당 산정에서 전액 매수인 인수로 잡힌 근거와 말소·명도 조건을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 조사. 노승만·이승빈·김정선·이연지·장우진은 말소기준 전 전입이지만 보증금 또는 확정일자가 명확하지 않아 대항력·인수액을 확정할 수 없습니다.
- 양인혜·신우철 보증금 확인. 등기에는 각각 125,000,000원·131,000,000원, 140,000,000원·147,000,000원이 기재돼 있어 최종 계약 보증금과 배당 범위를 확인해야 합니다.
- 오민하 관계 확인. 임차권자와 경매채권자의 이름이 동일하므로 임대차계약·보증금 지급·채권 발생관계를 함께 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 각 호실 임차관계와 토지·건물 전체의 매각 범위를 정확히 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 기재된 민간임대주택 관련 의무와 현재 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 회차별 실질취득 계산. 최저가가 내려가도 인수액이 증가할 수 있으므로 매각가가 아니라 매각가와 인수액을 합친 총액으로 판단해야 합니다.
- 실거래 비교 후 입찰가 확정. 최근 시세 비교값 없이 감정가 대비 49%라는 수치만 보고 응찰가를 결정하지 마십시오.
맺으며 — “49% 낙폭”보다 “인수금과 임차인”이 먼저다
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 906,352,000원까지 내려왔지만, 권리구조는 결코 단순하지 않습니다. 현재 산정만으로도 김준희 보증금 126,000,000원이 매수인 인수이고, 실질취득 최소액은 1,032,352,000원입니다. 여기에 말소기준일 2024.10.04보다 먼저 전입한 임차 관련 기록이 다수 존재하며, 일부는 보증금·확정일자가 명확하지 않아 추가 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 감정가의 49%라는 할인율은 입찰 근거가 아닙니다. 각 호실별 보증금·배당요구·점유와 인수액을 먼저 확정하고, 그 뒤 실질취득액을 최근 시세와 비교해야 합니다. 현재 상태에서는 권리확정 전 선입찰을 피해야 하는 고위험형입니다.
