대항력 임차인 다수, 보증금 미상이 핵심 리스크 — 용인 연우하이빌 403호

수원지방법원 2025타경661. 경기도 용인시 처인구 남동 연우하이빌 4층403호 다세대 물건입니다. 권리 구조의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 선순위 전입 임차인의 존재입니다. 2014년 설정된 근저당권이 있으나 현재 등기상 말소된 상태이고, 갑구 3번 가압류 이후 진행된 경매입니다. 전입일이 빠른 임차인이 다수 확인되어 매수인은 반드시 임차관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류 이후 경매, 임차인 확인이 핵심

등기상 2014년 서수원새마을금고 근저당권과 한광우 근저당권이 있었으나 현재 말소된 상태입니다. 갑구 3번 가압류(홍종운, 청구금액 50,000,000원)는 경매 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차인 중 일부는 말소기준권리보다 빠른 전입으로 대항력이 인정될 가능성이 있어, 보증금 확인 전에는 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 대항력 임차인 다수

③ 예상 배당표 (매각가 40,600,000원 가정)

임차인 최우선변제 등은 실제 확인 필요하며 배당 결과는 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 경기도 용인시 처인구 남동 태성고등학교 남측 인근 주거지역.
• 교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 가능.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 다세대·도시형생활주택으로 이용.
• 환금성. 연우하이빌 19세대 규모로 대단지 대비 거래 안정성은 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 대항력 가능 임차인의 보증금과 배당요구 여부 확인이 우선입니다.
• 명도 전략. 임차인 다수 존재 가능성으로 협의·명도 기간을 고려해야 합니다.
• 권리 확인. 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 원본 대조가 필요합니다.
• 가격 판단. 유찰로 가격은 낮아졌지만 인수 위험 반영 후 입찰가를 산정해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 임차관계가 먼저”

이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대 경매지만, 핵심 변수는 가격이 아니라 대항력 임차인과 보증금 확인입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 안전한 할인 매수로 판단하기 어렵습니다. 권리 검토 후 임차인 부담이 확정될 때 입찰 전략을 세워야 하는 유형입니다.