240,000,000원
서울동부지방법원 2024타경63196. 송파구 가락동 이든하우스 비동 3층 303호, 전용 27.07㎡의 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 소유자 성운모가 2021.01.20. 거래가 320,000,000원에 취득했고, 말소기준권리는 2021.02.24. 설정된 덕풍청과주식회사 근저당권 100,000,000원입니다. 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 끝나지 않습니다. 윤상이는 2021.01.20. 전입·점유했고 확정일자는 2020.11.25.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 본래라면 보증금 320,000,000원 중 배당받지 못한 부분이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다. 실제 현재 배당모형도 최저가 240,000,000원에서 배당 235,840,000원, 미배당 84,160,000원을 계산합니다. 그러나 이 사건에는 이를 뒤집는 2026.06.25. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로17길 58, 비동 3층 303호 (가락동, 이든하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.07㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니 · 6층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2016.12.13 |
| 소유자 | 성운모 (2021.01.20. 거래가 320,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 240,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀐다
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤상이 | 3층 303호 27.07㎡ 전부 | 320,000,000원 | 2021.01.20 / 2020.11.25 | 원래 있음 확약으로 포기 | 있음 | 없음 |
배당요구일 2024.10.24. · 임차권등기 2022.11.09. · 주택도시보증공사의 대위·보증기관 중복 임차신고가 별도로 존재하는 구조는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 보인다
가격 판단은 전체 12건 평균 295,583,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 8건 평균은 299,750,000원, 최신 거래는 2026.03. 298,000,000원입니다. 최근 구간은 그 이전 거래보다 4.4% 높은 흐름으로, 하락 추세 데이터는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.74㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2025.12 | 27.74㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2025.11 | 25.83㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2025.11 | 26.89㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 25.83㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2025.10 | 25.83㎡ | 3 | 308,000,000원 |
| 2025.09 | 27.74㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2025.06 | 25.83㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 299,750,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득은 최저가와 같은 240,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 80.1%이고, 최신 거래 298,000,000원보다 58,000,000원 낮습니다. 반대로 확약이 없었다면 실질취득은 보증금 수준인 약 320,000,000원으로 고정되어 최근 시세보다 오히려 높아졌을 사건입니다. 즉 이 물건의 가격 메리트는 확약의 효력이 전제될 때만 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 윤상이 보증금 | 320,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 근저당 · 덕풍청과주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 윤상이 보증금 미배당액 84,160,000원을 계산합니다. 그러나 2026.06.25. 확약에 따라 대항력 포기 및 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 금액은 매수인 인수액으로 보지 않고 실질 0원*으로 처리합니다. 국세·지방세 등이 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 송파경찰서 서측 인근으로 근린생활시설·다세대주택·단독주택·공원이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 양재대로·오금로변에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 3호선·5호선 오금역이 북동측 인근 도보 5분 거리에 있어 교통상황은 비교적 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물, 사용승인일 2016.12.13. 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 2필지 일단 토지로 북서측 약 8m, 북동측 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 공장설립승인지역 등에 포함되며 공시지가는 6,818,000원/㎡입니다.
- 환금성. 이든하우스는 29세대이고 최근 실거래는 확인되지만, 해당 경매통계의 평균 유찰 횟수가 5.0회인 만큼 경매시장 수요는 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.25. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 그대로 유효한지 원본을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 유지. 확약이 유효하면 실질취득은 240,000,000원입니다. 확약을 배제하면 현재 회차에서도 84,160,000원 인수가 붙어 총액이 보증금 수준으로 올라갑니다.
- 세금 압류 확인. 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 임차인 우선변제 배당액도 달라질 수 있으므로 교부청구와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 명도·임차권등기 말소 절차. 확약이 있더라도 실제 점유 상태와 말소에 필요한 서류·절차를 매각 전 확인하는 것이 안전합니다.
- 환금성 보수적 평가. 최근 거래가격은 2.85억~3.08억 수준이지만 5회 유찰된 사건이라는 사실은 실수요·투자수요의 경매 응찰 강도가 약했다는 신호입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 세금 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “이 사건의 할인은 확약이 만든다”
표면만 보면 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 240,000,000원에 낙찰받아도 총 취득부담이 약 320,000,000원으로 고정되는 사건입니다. 그래서 최저가가 감정가보다 60,000,000원 낮다는 이유만으로는 절대 싸다고 할 수 없습니다. 그러나 2026.06.25. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 이 구조를 바꿉니다. 확약을 반영하면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 240,000,000원으로 내려가 최근 12개월 평균 299,750,000원의 80.1%가 됩니다.
따라서 결론은 “권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 할인 구간, 환금성은 보수적으로”입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 4.4% 높지만, 5회 유찰과 29세대 다세대라는 특성은 분명한 감점 요소입니다. 확약 원문과 세금 배당 변수를 최종 확인한 뒤에야 현재 240,000,000원의 할인 폭을 온전히 평가할 수 있습니다.
