수원지방법원 2025타경52412. 경기도 광주시 신현동 473, 푀르센트473 203동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 다세대 + 토지이지만 감정평가 이용상태는 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설입니다. 매각물건명세서 비고에는 1층 상가(공실), 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호로 구분돼 있으나 공부상으로는 4층 단독주택인 형태로 기재돼 있습니다. 따라서 호수별 점유가 확인되더라도 건물 전체의 공부상 구조와 실제 이용상태를 함께 보는 것이 핵심입니다.
권리관계의 기준점은 2021.09.27 설정된 성남수정새마을금고 근저당권 342,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사큐브앤파크 근저당권과 그 채권 압류는 이미 등기부상 말소됐고, 2024.06.21 이상욱의 주택임차권과 2025.06.19 강제경매개시결정, 2026.01.12 성남수정새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52412 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 473 · 푀르센트473 203동 · 경기도 광주시 새말길 244-39 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 |
| 토지 | 대 215.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 773,900원/㎡ |
| 소유자 | 한선우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,167,493,280원 / 817,245,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상욱 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.09.27 을구 1번 성남수정새마을금고 근저당권 342,000,000원입니다. 2021.11.29 주식회사큐브앤파크의 후순위 근저당권 200,000,000원은 2023.10.20 이미 말소됐고, 그 근저당권부채권에 대한 국의 압류도 2023.10.18 말소됐습니다. 이상욱의 240,000,000원 주택임차권등기와 두 건의 경매개시결정은 기준권리 후순위로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 모든 제시 회차에서 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력 인수는 없다
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘순 301호 | 2024.11.07 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김민정 201호 | 2024.01.30 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.07.16 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이서준 301호 · 주거 | 2024.02.07 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이상욱 4층 전부(401호, 60.9㎡) · 주거(임차권등기) | 2021.09.27 | 240,000,000원 2021.08.26 | 2024.06.21 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 4명은 중복 보증기관 신고를 제외한 실제 임차인 4명입니다. 모두 자료상 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정돼 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 특히 이상욱의 임차보증금은 240,000,000원이지만 대항력 없음으로 분류돼 매수인 실질취득가에 더해지는 인수금은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 할인율만으로 시세 판단 금지
현재 최저매각가는 817,245,000원으로 감정가 1,167,493,280원의 70% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득은 817,245,000원입니다. 다만 감정가 대비 70%라는 사실만으로 실제 시장가격보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단은 주거·근린생활시설이 결합된 실제 이용상태, 토지 215.0㎡, 점유구조를 함께 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 817,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,572,450원 |
| 을구 1번 근저당권 · 성남수정새마을금고 | 342,000,000원 | 342,000,000원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 이상욱 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 성남수정새마을금고 | 240,000,000원 | 224,672,550원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 822,000,000원 중 806,672,550원이 배당되는 추정이며, 미배당은 15,327,450원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 발생하더라도 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목동 소재 강남300컨트리클럽 서측 인근이며, 주위에는 단독주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층으로, 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 대 215.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가), 계획관리지역이며 공시지가는 773,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 준보전산지, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공동담보 참고. 신현동 473-10 토지는 성남수정새마을금고 공동담보로 설정돼 있으나 별도 제시가 없어 평가하지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 201호 김민정, 301호 이춘순·이서준, 401호 이상욱의 현재 점유 여부와 각 호 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 보완. 이춘순·김민정·이서준의 보증금과 확정일자를 원본 매각물건명세서 및 관련 제출문서로 대조해야 합니다.
- 이상욱 관계 확인. 240,000,000원 임차권자와 이 사건 강제경매 채권자가 동일인인 점에 대해 임대차계약과 채권관계를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 구조 확인. 공부상 4층 단독주택과 실제 1층 상가·201호·301호·401호 구분 이용의 관계를 건축물 관련 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 범위 확인. 일괄매각 대상 토지와 별도 평가되지 않은 신현동 473-10 공동담보 토지의 관계를 정확히 구분해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 건물 용도·토지·점유 상태를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 제출문서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “복합용도·점유”는 숙제
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.09.27 성남수정새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인 4명 모두 대항력 없음으로 분류돼 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 817,245,000원을 기준으로 실질취득도 같은 금액입니다.
반면 현장 확인의 중요도는 높습니다. 사건 분류는 다세대 + 토지지만 감정상 이용상태는 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설이고, 실제로는 1층 상가와 201호·301호·401호가 나뉘어 사용되는 형태입니다. 여기에 201호·301호 임차인의 보증금 미상, 임차권자이자 강제경매 채권자인 이상욱의 관계 확인까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만, 점유·용도·가격 검증은 단순하지 않은 사건입니다. 감정가 70%라는 숫자보다 실제 건물의 구조와 점유관계를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
