매력지수 C등급 · 5회 유찰 후 가격은 낮아졌지만 선순위 가처분 인수 리스크가 남은 다가구주택
최저가는 감정가 대비 17%까지 하락했으나 말소되지 않는 가처분 인수 가능성이 있어 권리 리스크가 존재해 C등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 5회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 일반적인 권리 말소형 물건과 다릅니다. 갑구 선순위 가처분(2020.06.22 접수)과 건물 철거청구권 관련 가처분이 남아 있어 가격만 보고 접근하기보다 인수 가능 권리를 먼저 확인해야 합니다.
감정가
593,136,000원
다가구주택
최저매각가
99,688,000원
5회 유찰
매수인 인수
0원
금전 인수액 기준
핵심지표
C등급
가처분 리스크
울산지방법원 2022타경5903. 양산시 하북면 내원로 24-12 에이동 다가구주택입니다. 감정가는 5억9,313만원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 9,968만원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 권리관계입니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2022타경5903
소재지
경상남도 양산시 하북면 내원로 24-12 (에이동)
물건종류 / 이용상태
다가구주택 · 주택(다가구)으로 이용중
소유자
정지아
감정가 / 최저가
593,136,000원 / 99,688,000원
매각기일
2026.08.25
청구액
55,702,253원
① 권리 흐름 — 일반적인 말소형과 다른 점
핵심은 2020년 6월 22일 접수된 가처분입니다. 등기상 갑구 2번 가처분은 말소기준권리 이전 권리로 매수인에게 영향을 줄 수 있습니다. 또한 갑구 7번 가처분은 토지소유권에 기한 방해배제로서 건물 철거청구권 관련 내용으로 기재되어 있어 별도 검토가 필요합니다.
② 예상 배당표 (최저매각가 99,688,000원 기준)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,194,384원
가압류 · 주식회사 아키프로건축사사무소
10,000,000원
10,000,000원
근저당권 · 심동진
80,000,000원
80,000,000원
경매개시결정 · 정선모
55,702,253원
7,493,616원
잔여
-
0원
매각대금 배분
유찰 회차별 가격
③ 주요 리스크 분석
⛔ 선순위 가처분 검토 갑구 2번 가처분은 매각물건명세서상 인수권리로 명시되었습니다. 가처분권자가 취하동의서를 제출한 내용이 있으나, 실제 잔금납부 및 절차 진행 과정 확인이 필요합니다.
⚠️ 철거청구권 관련 가처분 갑구 7번 가처분은 토지소유권에 기한 방해배제로서 건물에 대한 철거청구권 관련 권리입니다. 매각으로 자동 소멸하지 않는 내용으로 안내되어 있어 법률 검토가 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
가처분 확인. 갑구 2번 및 갑구 7번 가처분의 현재 효력과 처리 가능 여부 확인.
현장 확인. 다가구주택 특성상 점유관계와 임대현황 확인 필요.
가격 접근. 5회 유찰로 가격은 낮지만 권리 리스크가 반영된 결과인지 검토 필요.
서류 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.
맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 최저매각가만 보면 매우 낮아 보입니다. 하지만 경매 투자에서 중요한 것은 낙찰가격이 아니라 취득 후 권리 상태입니다. 선순위 가처분과 철거청구권 관련 가처분이 존재하므로 단순 저가 매수 대상으로 보기 어렵습니다. 권리 해소 가능성을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
사건 개요
소재지
경상남도 양산시 하북면 내원로 24-12 (에이동)
법원·사건
울산지방법원
·2022타경5903
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-09-22 10:00
·133호 입찰법정
물건
에이동
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
