수원지방법원 2025타경1117. 화성시 반송동 37-7의 토지 257.1㎡와 철근콘크리트조 3층 건물로, 감정평가상 1층은 제2종근린생활시설 점포 3개, 2층은 주택 2개호, 3층은 주택 1개호로 이용 중입니다. 사용승인일은 2007.08.28.이고, 공부와의 차이는 없습니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 감정평가서상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
현재 최저매각가는 673,863,000원으로 감정가 1,375,232,320원의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “반값이니 싸다”는 판단은 금물입니다. 이 물건은 근린생활시설과 주택이 함께 있는 주상용 형태인 만큼 실제 임대수익, 공실, 상권, 건물 상태와 토지 가치를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1117 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 37-7 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(1층 점포3) 및 주택(2층 2개호, 3층 1개호) |
| 토지 | 257.1㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 · 사용승인 2007.08.28 |
| 소유자 | 최수동 2분의 1 · 최수창 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,375,232,320원 / 673,863,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행
말소기준권리는 2017.06.30. 을구 6번 하나은행 근저당권이며 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후의 조양숙 가압류, 박광채 근저당, 국세·지방세 압류, 경매개시결정, 김혜원 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후에 설정·등기된 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최홍진 | - | 2017.07.24 | - | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 나운영 | 1동102층 30.0000㎡ | 2019.12.02 | - | 1,000,000원 월 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김혜원 | 별지기재 건물2층 136.55㎡ 중 | 2017.08.02 | 2017.07.13 | 140,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 2024.05.22 승계 없음 |
최홍진은 2017.07.24., 나운영은 2019.12.02., 김혜원은 2017.08.02. 전입했습니다. 모두 말소기준인 2017.06.30.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 김혜원은 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기가 2024.05.22. 설정돼 있고 배당요구도 확인되지만, 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 인수되는 구조는 아닙니다. 최홍진의 보증금은 확인되지 않아 해당 금액과 우선변제 관계는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 673,863,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,138,630원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 가압류 · 조양숙 | 62,000,000원 | 62,000,000원 |
| 4. 근저당 · 박광채 | 169,000,000원 | 2,724,370원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 831,000,000원 중 예상배당은 664,724,370원, 미배당은 166,275,630원입니다. 현재 가정에서는 매수인 인수액 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 미배당 확대가 뚜렷
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 박광채 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 673,863,000원 | 664,724,370원 | 166,275,630원 | 2,724,370원 |
| 3회 유찰 (34%) | 471,704,099원 | 464,587,058원 | 366,412,942원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 330,192,869원 | 324,770,169원 | 506,229,831원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 박광채의 169,000,000원 청구 중 예상배당은 2,724,370원이고, 한 차례 더 유찰되면 예상배당은 0원입니다. 이는 매수인의 인수 위험을 뜻하는 것이 아니라 후순위 채권의 미배당 폭이 커진다는 의미입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석우초등학교 서측 인근이며 다가구주택·근린생활시설·공원이 혼재하는 정비된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 1층 점포 3개, 2층 주택 2개호, 3층 주택 1개호로 이용 중입니다.
- 토지. 257.1㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 세로장방, 소로각지이며 공시지가는 1,806,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))·성장관리권역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물 일괄매각이며 감정평가서상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 현재 공매 진행 상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최홍진 보증금 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금 자체는 확인되지 않았습니다.
- 실제 임대현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 점포와 주택의 실제 점유·임대료·공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서상 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 면적, 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개의 문제
권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2017.06.30. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 단순 주택이 아니라 점포와 주택이 결합된 3층 건물과 토지의 일괄매각입니다. 2회 유찰로 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래 시세가 없는 상태에서는 이를 곧바로 가격 메리트로 바꿔 읽을 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 공매공고까지 존재하므로 권리상 인수는 낮지만, 입찰 전 확인할 절차·가격 변수는 적지 않은 사건으로 보는 편이 맞습니다.
