수원지방법원 2025타경52544. 곤지암읍 삼주노블리제아파트 106동 8층 803호, 전용 84.4872㎡ 물건입니다. 감정가는 314,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 219,800,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 281,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 78.2% 수준입니다.

권리관계에서는 2015.06.01. 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 존속하는 주식회사하나저축은행 근저당권과 2025년의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다. 중간에 설정됐던 상상인저축은행·저스트인타임대부·모아저축은행 등의 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기상 권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현재 소유관계는 2011.05.27. 매매를 통해 안영애가 지분 2분의 1을 취득한 뒤, 2015.06.25. 이태보 지분 2분의 1 전부를 추가로 이전받은 흐름입니다. 말소기준은 그 사이인 2015.06.01. 우리은행 근저당권 149,600,000원입니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 78.2%

삼주노블리제 동일면적 84.49㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 281,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 구간을 우선합니다. 최근 12개월 5건 평균은 281,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 310,000,000원입니다. 현재 최저가 219,800,000원은 최근 12개월 평균의 78.2%입니다.

전체 거래 범위는 254,000,000원~310,000,000원이고 전체 12건 평균은 281,250,000원입니다. 다만 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -0.2%로 미세한 하락 흐름입니다. 따라서 과거 전체 평균만 보고 가격 매력을 과장할 필요는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균 281,000,000원보다 명확히 낮아 가격 여유는 존재하는 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)

현재 회차에서는 담보권 채권 합계 362,800,000원 중 215,922,800원이 배당되고, 미배당액은 146,877,200원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원

배당 부족액은 유찰이 거듭될수록 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개입니다. 현재 판단에서는 미배당액이 크다는 이유만으로 매수인 부담액을 더해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물 내 8층 803호입니다.
• 주변환경. 곤지암1리 마을회관 남동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택이 밀집하고 각종 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 경강선·KTX중부내륙선 곤지암역(동원대)이 있으며 제2중부고속도로 등 주요 간선도로 접근도 용이한 편입니다.
• 단지. 삼주노블리제 448세대, 사용승인일 2005.07.06입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보, 지상·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 10m 포장도로와 접하고 단지 내 도로로 통행 가능합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다.
• 토지 정보. 공시지가 1,214,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 정리되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대관계 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·매각물건명세서의 최종 내용을 확인하세요.
• 말소기준 확인. 2015.06.01. 우리은행 근저당권 149,600,000원이 기준이며 이후 존속 권리의 소멸 여부를 최신 등기부에서 재확인하세요.
• 채권승계 확인. 경매개시 채권자와 배당 시나리오의 근저당권자 명칭이 다르므로 채권양도·승계 관계를 채권계산서와 원본으로 대조하세요.
• 가격 기준. 현재 최저가 219,800,000원은 최근 12개월 평균 281,000,000원의 78.2%입니다. 전체 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해 응찰 상한을 정하세요.
• 추세 반영. 최근 구간의 가격 추세가 -0.2%이므로 실거래 할인폭을 그대로 안전마진으로 단정하지 말고 층·향·내부상태를 함께 비교하세요.
• 점유·명도. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 일정과 비용 가능성을 별도로 점검하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행 정보는 2026.08.13 기준이므로 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’이 마지막 관문

현재 회차만 놓고 보면 가격 조건은 분명 좋아졌습니다. 감정가 314,000,000원에서 한 차례 유찰되어 219,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 281,000,000원의 78.2%입니다. 최신 거래 310,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 가격대에 있습니다.

등기상으로도 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 제공 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건을 완전히 ‘무위험 권리물건’으로 단정하기에는 감정평가서의 임대관계 미상 표시가 남아 있습니다. 또한 최근 가격 추세는 -0.2%로 소폭 하락입니다. 따라서 결론은 가격 메리트는 확보됐고 등기 권리도 단순하지만, 점유·임차관계와 채권승계 관계를 원본으로 확인한 뒤 입찰할 사건입니다.