울산지방법원 2023타경9995. 울주군 온산읍 덕신리 1286-5의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층이며, 공부상 용도는 판매시설 및 위락시설입니다. 가격시점 현재는 공실로 조사됐습니다. 소유자는 구봉원·구정숙으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2012년 2월 3일 설정된 온산농업협동조합의 채권최고액 273,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건의 난도는 등기상 금전 인수보다 공유지분 구조와 현장 이용 가능성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경9995 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온산읍 덕신리 1286-5 · 온덕2길 3-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 판매시설 및 위락시설 · 현재 공실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 대 270.2㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 구봉원 2분의 1 · 구정숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,066,022,690원 / 522,351,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온산농업협동조합 / 428,686,866원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지분매각 및 공유자 우선매수권 관련 조항 기재 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준권리는 2012.02.03. 온산농업협동조합 근저당권 273,000,000원입니다. 같은 날 이후 설정된 140,000,000원·130,000,000원 근저당권과 구봉원 지분에 설정된 신순옥의 300,000,000원 근저당권, 국가 및 온산농업협동조합의 가압류, 울산광역시 울주군의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대 및 지분매각 — 현장 확인이 핵심
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 가격시점 현재 건물은 공실 상태이며, 현황조사 당시 목록 2 부동산의 입구가 나무판과 의자 등으로 막혀 있는 상태로 조사됐습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 명도·점유 관계가 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,066,022,690원, 현재 최저매각가는 522,351,000원입니다. 두 차례 유찰되며 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다. 감정가보다 543,671,690원 낮은 금액이지만, 동일 용도의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 공부상 판매시설 및 위락시설이고 현재 공실입니다. 일반상업지역이면서 국가산업단지·특별대책지역에 포함되고, 부설주차장 및 용도변경금지 관련 등기도 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 임대수익·공실기간·수선비·용도 유지 가능성·매각 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 522,351,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,623,510원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 온산농업협동조합 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 온산농업협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 온산농업협동조합 | 130,000,000원 | 101,727,490원 |
| 5. 을구 12번 근저당 · 신순옥 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 온산농업협동조합 | 46,165,441원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 889,165,441원 중 514,727,490원이 배당되고, 374,437,951원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 522,351,000원 | 514,727,490원 | 374,437,951원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 365,645,700원 | 359,726,660원 | 529,438,781원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 255,951,989원 | 251,568,661원 | 637,596,780원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 온산파출소 동측 인근으로 각종 근린생활시설·판매시설·위락시설 및 공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 공부상 판매시설 및 위락시설이나 가격시점 현재 공실 상태입니다.
- 건물 상태. 외벽은 드라이비트·페인트 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비가 있으나 폐문부재 상태여서 전기설비 등의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역이며 국가산업단지·특별대책지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지 형상. 대 270.2㎡, 상업용, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교값이 없는 공실 상업시설이므로 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 지분매각 비고와 각 목록별 매각 범위를 매각물건명세서 원문에서 정확히 대조하세요.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 행사 가능 여부와 과거 우선매수 신고·보증금 미납 여부를 확인하세요.
- 부설주차장. 목록 2의 부설주차장 소재지와 실제 사용권·관리관계·매각 포함 범위를 확인하세요.
- 용도변경금지등기. 목록 3 각 공유자 지분에 기재된 용도변경금지 내용과 존속 여부를 등기 원문에서 확인하세요.
- 점유·명도. 현재 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·열쇠 관리·잔존 물품을 재확인하세요.
- 출입구 상태. 현황조사 당시 입구가 나무판과 의자 등으로 막혀 있었습니다. 정상 출입 가능 여부와 철거·복구 필요성을 확인하세요.
- 설비 작동. 폐문부재 상태에서 전기설비 등의 정상 작동 여부가 확인되지 않았으므로 급배수·전기·소방·위생설비 상태를 점검하세요.
- 가격 검증. 인근 판매시설·위락시설의 실제 매매가와 임대료, 공실기간, 수선비를 조사해 응찰 상한을 별도로 계산하세요.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 각 매각목록을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 등기상 말소기준이 분명하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가도 두 차례 유찰을 거치며 감정가의 49.0%인 522,351,000원까지 내려왔습니다. 여기까지만 보면 안전하고 저렴해 보일 수 있습니다.
그러나 실제 판단의 중심은 권리 소멸이 아니라 물건의 이용 가능성과 시장성입니다. 공부상 판매시설 및 위락시설인 건물이 공실이고 임대관계가 미상이며, 출입구 상태와 설비 작동도 재확인이 필요합니다. 지분매각과 공유자 우선매수권, 부설주차장등기, 용도변경금지등기까지 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교값도 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기상 인수는 낮지만, 현장·지분·용도 검증 난도는 높은 공실 상업시설입니다.
