부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경1221 · 수원지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 164.421㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

655,200,000원 6억 5,520만 감정가 936,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

수원지방법원 10:00

입찰 보증금

6,552만원

최저가의 10% · 65,520,000원

실거래 대비

▼ 46.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 12.33억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리관계는 정리되지만 대항력 임차인 보증금 미상으로 인수 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.

가격 최저가 655,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 914,916,666원의 71.6% 수준
자금 최저가 기준 입찰보증금 10% 약 65,520,000원 · 임차 보증금 미상
리스크 2004년 전입 임차인 김현묵 대항력 있음 · 보증금 확인 전 인수 위험 존재

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 가격과 최근 실거래 대비 할인폭은 매력적입니다. 다만 대항력 있는 임차인 김현묵의 보증금이 미상입니다. 보증금 규모에 따라 매수인의 실질취득액이 달라질 수 있어 임차관계 확인이 선행돼야 합니다.

감정가 / 최저가

936,000,000원

655,200,000원(1회 유찰)

최근 실거래 평균

914,916,666원

동일평형 최근 12건

최저가 ÷ 시세

71.6%

최근 12개월 평균 기준

매수인 인수

확인 필요

대항력 임차인 보증금 미상

수원지방법원 2025타경1221. 용인시 수지구 성복동 성동마을엘지빌리지6차 607동 401호 아파트입니다. 권리의 출발점은 2021년 설정된 남대구새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2004년 전입한 임차인 김현묵이 존재하며 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판단됩니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경1221 (임의경매)
소재지	경기도 용인시 수지구 성복동 731 성동마을엘지빌리지6차 607동 4층401호
물건종류 / 이용	아파트 · 전용 164.42㎡ · 아파트로 이용중
소유자	김성한
감정가 / 최저가	936,000,000원 / 655,200,000원
신청채권자 / 청구	남대구새마을금고 / 678,390,430원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인이 변수

⚠️ 임차인 확인 포인트 김현묵은 2004.06.10 전입으로 말소기준권리(2021.02.03 남대구새마을금고 근저당)보다 앞섭니다. 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않아 인수금액 산정은 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
김현묵	2004.06.10	미상	有	확인 필요	가능성 있음

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 미배당 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 현재 보증금이 미상이므로 최저가 655,200,000원만으로 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

엘지빌리지6 동일평형 최근 실거래 12건 기준입니다. 최근 12개월 평균은 914,916,666원, 최신 거래는 2026.06 940,000,000원입니다.

거래월	층	거래가
2026.06	7	940,000,000원
2026.05	20	900,000,000원
2026.05	4	869,000,000원
2026.05	7	920,000,000원
최근 12건	12건	914,916,666원

최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 71.6% 수준입니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 할인폭이 그대로 매수인의 이익으로 확정된다고 보기 어렵습니다.

매각대금 배분 (최저가 655,200,000원)

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만, 임차보증금 인수 가능성을 별도 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 655,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	8,952,000원
남대구새마을금고 근저당	816,000,000원	646,248,000원
김상철 근저당	200,000,000원	0원
한국무역보험공사 가압류	360,000,000원	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 김현묵의 보증금이 확인되지 않으면 최종 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.
권리 소멸 구조. 남대구새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
시세 판단. 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만 임차인 인수 여부에 따라 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만 임차인이 승부처”

이 물건은 최근 실거래 대비 낮은 최저가와 명확한 말소구조가 장점입니다. 그러나 2004년 전입한 대항력 임차인이 있고 보증금이 미상입니다. 경매에서는 최저가가 아니라 임차보증금 포함 실질취득액으로 판단해야 합니다. 임차관계가 정리되면 좋은 가격 구간이 될 수 있지만, 확인 전 입찰은 위험합니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

시세 대비 저렴한 가격, 하지만 대항력 임차인 보증금 확인이 핵심 — 성동마을엘지빌리지6차 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인이 변수

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

④ 예상배당표 (매각가 655,200,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 임차인이 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-13	유찰	9억 3,600만원
2	2026-08-25	대기	6억 5,520만원