수원지방법원 2025타경1257. 등기상 건물은 경기도 용인시 기흥구 상하동 88-23, 도로명주소 중부대로819번길 62-2입니다. 소유자는 용문식이고, 2018.06.15. 소유권보존 이후 2018.06.27. 국민은행 근저당 두 건이 설정됐습니다. 그중 을구 1번, 채권최고액 360,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 을구 2번 국민은행 근저당 480,000,000원도 설정돼 있고, 경매개시결정·국과 용인시의 압류 등 뒤따르는 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
권리상 인수액만 보면 단순하지만, 물건 자체는 그렇지 않습니다. 감정평가상 1층은 제2종근린생활시설, 2층~4층은 다가구주택으로 이용 중이고, 내부는 거주인 부재·폐문으로 조사하지 못했습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 감정평가서상 ㄱ~ㄷ 포함, 목록1 지분매각이 명시돼 있어 토지·건물 범위와 점유관계를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1257 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상하동 88-20 / 등기 건물 경기도 용인시 기흥구 상하동 88-23 · 중부대로819번길 62-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 제2종근린생활시설 · 2층~4층 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 · 사용승인일 2018.06.05 |
| 소유자 | 용문식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,672,313,380원 / 819,433,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 657,630,483원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄷ 포함 · 목록1 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.06.27. 국민은행
말소기준권리는 을구 1번 국민은행 근저당 360,000,000원입니다. 을구 2번 근저당 480,000,000원, 2025.05.27. 임의경매개시결정, 2025.07.02. 국 압류, 2026.03.31. 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2021.01.11. 이혜린 명의의 주택임차권등기(보증금 150,000,000원)는 2021.01.28. 해지로 이미 말소됐고, 농협은행 가압류 273,694,031원도 2022.11.09. 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 7명 모두 말소기준 이후
확인된 점유관계는 7명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2018.06.27. 이후이고, 자료상 대항력은 모두 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 여러 점유자의 보증금·확정일자 등이 확인되지 않았고 내부조사도 이루어지지 않았으므로, 권리 인수와 별개로 실제 점유 범위와 명도 대상은 입찰 전 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종원 | 주거 | 2024-09-24 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강규민 | 주거 | 2021-02-01 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서상민 | — | 2025-05-26 | — | 2025-07-11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍석준 | 주거 | 2022-02-04 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선미 | 주거 | 2018-09-13 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 명성기전 주식회사(용문식) | 36.0000㎡ | 2018-07-11 | 110,000,000원 / 500,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정현 | 1층 136.0300㎡ | 2023-11-29 | 30,000,000원 / 1,400,000원 | 2025-07-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 1,672,313,380원, 현재 최저매각가는 819,433,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 매수인 인수 추정액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 819,433,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 1층 근린생활시설과 2층~4층 다가구주택이 결합된 혼합 이용 건물이고, 토지 일부는 지분매각 조건이므로 단순 주거용 한 세대의 가격 비교 방식으로 접근하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 819,433,000원 | 49% | 31,161,330원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 573,603,100원 | 34% | 274,532,931원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 401,522,170원 | 24% | 444,893,052원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 819,433,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 10,594,330원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 480,000,000원 | 448,838,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당은 채권최고액 기준 추정입니다. 현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 합계 840,000,000원 중 808,838,670원이 배당되는 계산이고, 31,161,330원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 흥국생명연수원 남서측 인근이며, 주변은 다가구주택·단독주택·농경지·임야 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 가능하지만 대중교통 이용 편의성은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층, 외벽 대리석 등 마감, 내벽 도배·타일 등 마감, 샤시창호입니다. 기본 급·배수·위생설비, 승강기, 가스난방, 지상주차장이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 조사일 현재 1층은 제2종근린생활시설, 2층~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 내부는 거주인 부재·폐문으로 조사하지 못했습니다.
- 토지. 토지면적 370.0㎡, 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 238,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 자연취락지구에 접합니다.
- 경계. 감정평가서에는 경매 진행 시 인접지와의 경계를 확인하라는 내용이 있으며, 석축·담장 등은 해당 토지에 포함했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.06.27. 을구 1번 국민은행 근저당 360,000,000원이 기준입니다. 이후 등기와 확인된 전입관계가 이 기준 뒤에 있는지 원본과 다시 대조합니다.
- 7명 점유 현황 확인. 자료상 모두 대항력 없음이지만 일부 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 내부조사도 되지 않았습니다. 각 층·호실별 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각, 제시외 건물 ㄱ~ㄷ 포함, 목록1 지분매각 조건을 감정평가서·매각물건명세서 도면과 함께 대조합니다.
- 토지 경계 확인. 인접지와의 경계를 확인하라는 감정평가 의견이 있으므로 토지 지분과 건물·석축·담장의 위치관계를 점검합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 할인율만으로 적정가를 단정하지 말고 혼합용도 건물과 토지의 실제 수익·사용가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기와 확인된 전입관계만 보면 말소기준은 명확합니다. 2018.06.27. 국민은행 근저당 이후의 점유자 7명은 모두 대항력 없음으로 정리돼 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수 측면에서는 중요한 부담이 드러나지 않습니다.
하지만 이 사건의 난도는 다른 곳에 있습니다. 1층 근린생활시설·2층~4층 다가구주택의 혼합 이용, 다수 점유, 내부 미조사, 목록1 지분매각, 제시외 건물 포함과 토지 경계 확인이 한 사건 안에 겹쳐 있습니다. 현재 최저가 819,433,000원은 감정가의 49%이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 49%라는 숫자 자체를 곧바로 저가 매수 신호로 볼 수는 없습니다. 이 물건은 권리 인수액보다 매각 범위와 점유·현장 상태, 그리고 실제 사용가치를 얼마나 정확하게 확인하느냐가 판단의 중심입니다.
