수원지방법원 2025타경52582. 분당구 구미동 분당대맥주차빌딩 1동 7층 762호입니다. 사건표시상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 다만 현장에서는 주거용으로 탐문돼 공부상 용도와 실제 이용이 다를 가능성이 있어 재확인이 필요한 물건입니다.
가격표만 보면 감정가 82,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 40,180,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차권 인수입니다. 이솔이의 임차보증금은 90,000,000원으로 현재 최저가보다 크고, 매각물건명세서에는 “배당에서 전액변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가가 더 내려가더라도 이 임차권만 기준으로 한 실질취득은 약 90,000,000원 수준에서 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 구미동 182 분당대맥주차빌딩 제1동 제7층 제762호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(사무소) · 주거용 탐문 |
| 소유자 | 김용술 · 2023.05.03 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 40,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 79,776,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 선언된 말소기준권리는 2023.08.23 화성세무서장 압류입니다. 그 뒤의 성남시 압류, 화성시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 3번 이솔이의 임차권등기는 2021.08.11로 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 한 명은 금액 확정·한 명은 미상
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤복천 | 주거 | 2021.10.26 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이솔이 | 주거 (임차권등기) | 전입 미상 / 2019.11.14 | 90,000,000원 | 명세서상 매수인 대항 | 미상 | 미배당 잔액 인수 |
윤복천은 2021.10.26 전입신고가 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 미상인 상태에서 대항력 있다고 단정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 이솔이는 전입신고일 자체가 확인되지 않지만, 등기부상 임차권등기가 존재하고 매각물건명세서에서 미배당 잔액 인수가 명시돼 있어 이 사건에서는 별도로 인수위험을 반영해야 합니다.
③ 배당 시뮬레이션 — 낮아지는 낙찰가보다 커지는 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,123,240원 |
| 2. 갑구 16번 경매개시결정 · 이솔이 | 79,776,205원 | 39,056,760원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권 미배당 | - | 40,719,445원 |
매각가 40,180,000원 가정 시 집행비용 1,123,240원, 신청채권자 배당 39,056,760원, 신청채권 미배당 40,719,445원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 별도로 매각물건명세서상 을구 3번 임차권등기의 미배당 보증금 인수위험을 반드시 반영해야 합니다.
④ 용도·현장성 — 업무시설인데 주거용 탐문
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)이나 공부상 용도와 달리 주거용으로 탐문돼 재확인이 필요합니다.
- 입지. 수인분당선 오리역 1번 출구 동측 인근이며, 주변에 근린생활시설과 업무용 시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 오리역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 8층 자동차관련시설 및 근린생활시설 중 7층 762호입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 지목은 주차장, 공시지가는 3,990,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 누수·점유 확인 — 물리적 리스크도 남아 있다
감정조사 과정에서 윗층 또는 8층 옥상 화단 부위로부터 동일 층 일부 호실과 복도에 누수가 있다는 탐문이 있었습니다. 관리소장은 본건 자체에 대한 누수 신고는 없었다고 답했지만, 본건 누수 여부는 확실하지 않아 재확인이 필요하다고 정리돼 있습니다. 2025.07.29, 2025.08.04와 2026.05.13, 2026.05.18 방문 당시에도 폐문부재였고 이해관계인의 응답이 없었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 40,180,000원은 입찰 시작가격일 뿐, 이솔이 임차보증금 인수를 반영하면 실질취득은 약 90,000,000원입니다.
- 윤복천 보증금 확인. 전입일은 2021.10.26이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 추가 인수액을 알기 전에는 총 취득원가를 확정할 수 없습니다.
- 이솔이 임차권 원본 대조. 보증금 90,000,000원, 확정일자 2019.11.14, 임차권등기명령 2021.08.03, 등기 2021.08.11 내용을 계약서와 명세서에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세에 해당하면 배당 순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 업무시설·주거사용 재확인. 공부상 업무시설과 실제 탐문상 주거사용이 다릅니다. 사용승인·관리규약·실제 점유형태를 확인해야 합니다.
- 누수 확인. 본건 자체 신고는 없지만 동일 층 누수 탐문이 있어 천장·벽체·옥상 화단 주변 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “90,000,000원 임차권”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 절반 이하까지 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 2021.08.11 이솔이 임차권등기가 2023.08.23 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다.
보증금 90,000,000원이 현재 낙찰가 40,180,000원보다 크므로, 이 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 약 90,000,000원에서 고정되는 구조입니다. 게다가 윤복천의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 여기에 업무시설·주거사용 불일치와 누수 재확인까지 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 고위험 인수형 물건입니다.
