수원지방법원 2025타경1423. 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 15-2, 동원빌라(B동) 지하층 B02호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김대웅이며, 1998.03.18 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 출발점은 근저당이 아니라 2015.03.13 삼성카드 주식회사의 가압류 8,835,611원입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 잡히고, 그 뒤의 우리카드 가압류·한화생명보험 가압류·국 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기부상 후순위 권리의 소멸만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 임차인 강혜경의 전입일이 2009.03.19로 말소기준인 2015.03.13보다 약 6년 앞섭니다. 보증금은 50,000,000원, 확정일자는 확인되지 않으며 배당구조상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 형태입니다. 즉 등기상 채권은 소멸해도 임차보증금은 사라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1423 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 15-2 지하층 B02호 · 도로명 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕림로 58 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트조 평슬래브 4층 건물 내 지하층 B02호 |
| 소유자 | 김대웅 · 1998.03.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 62,470,629원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 감정상 이용 | 다세대주택 |
| 확장 상태 | 북측 주방과 방 약 15.6㎡ 확장 · 확장부분을 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 인수
2015.03.12 하나카드 가압류와 2015.03.26 현대캐피탈 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 1998.03.24 설정됐던 씨티은행 및 주식회사동원주택건설 근저당도 각각 2002.05.20과 2009.03.05 말소됐습니다. 과거 2015년과 2019년 강제경매개시결정 역시 취하 또는 각하 후 말소됐습니다. 현재 남아 매각으로 정리되는 등기권리와 별개로, 선순위 임차인의 대항력은 매수인에게 직접 영향을 줍니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 1건, 대항력 있음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강혜경 | 2009.03.19 | 50,000,000원 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 보증기관 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차관계 1건입니다. 매각물건명세서 비고에는 강혜경이 임차인 이성룡의 배우자라고 기재돼 있습니다. 전입일과 보증금, 실제 점유관계가 낙찰 후 인도와 보증금 반환 문제에 직접 연결되므로 이 부분이 이 사건 권리분석의 중심입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 ‘인수’를 더한다
동원빌라(B동)은 총 10세대, 준공일은 1997.07.21입니다. 현재 비교 기준 면적은 45.34㎡로 표시돼 있으나 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않아, 70,000,000원 또는 실질취득 120,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 이 사건은 가격 가점을 주기보다 먼저 인수보증금과 지하층 물건의 환금성을 함께 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 인수 · 임차인 강혜경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,835,611원 | 8,835,611원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 16,581,267원 | 16,581,267원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 7,073,163원 | 7,073,163원 |
| 5. 현재 강제경매 · 주식회사우리카드 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,849,959원 |
현재 배당 가정에서는 채권자 배당액 합계가 32,490,041원이고 미배당 채권액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 임차인 강혜경의 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 단순히 싸지는가
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 70,000,000원 | 50,000,000원 | 35,849,959원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 56,000,000원 | 50,000,000원 | 22,101,959원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 44,800,000원 | 50,000,000원 | 11,103,559원 |
1회 유찰 시 매각가는 56,000,000원으로 내려가지만 여전히 50,000,000원 인수 부담이 붙습니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 44,800,000원으로 보증금 50,000,000원보다 낮아집니다. 이런 대항력 인수형 구간에서는 최저가만 더 내려갔다는 이유로 “싸졌다”고 판단하면 안 되고, 실질취득 기준을 보증금 수준에서 먼저 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평교차로 남측 인근으로, 주위에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 층·구조. 철근콘크리트조 평슬래브 4층 건물의 지하층 B02호입니다. 외벽은 벽돌 쌓기 등, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 확장. 북측으로 주방과 방이 약 15.6㎡ 확장된 상태이며 감정평가에서는 이 확장부분을 건물에 포함했습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 342.0㎡, 지목 대, 공시지가 742,700원/㎡이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 50,000,000원 인수 전제. 최저가 70,000,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 120,000,000원을 출발점으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 강혜경의 전입일 2009.03.19, 보증금 50,000,000원, 확정일자 및 배당요구 여부와 실제 점유상태를 매각물건명세서·현황조사서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배우자 관계 확인. 비고에는 강혜경이 임차인 이성룡의 배우자라고 기재돼 있으므로 계약명의와 점유관계를 함께 대조해야 합니다.
- 지하층 환금성. 4층 다세대 건물의 지하층 B02호라는 점을 감안해 실거주 수요와 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 15.6㎡ 확장부분 확인. 주방과 방 확장부분이 감정가에 포함돼 있으므로 현황·건축물대장 및 향후 이용상 제약 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 동일 면적의 직접 비교 가능한 최근 거래가 확인되지 않은 상태에서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 보증금은 남는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 삼성카드 가압류를 기준으로 뒤의 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 그보다 훨씬 앞선 2009.03.19 전입 임차인의 보증금 50,000,000원은 남습니다. 신건 최저가가 70,000,000원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 120,000,000원입니다.
게다가 지하층 다세대이고 북측 주방·방 약 15.6㎡가 확장된 상태이며, 동일 면적의 직접적인 최근 실거래 비교도 성립하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 70,000,000원이니 싸다”가 아니라 “인수 50,000,000원을 포함해 얼마에 취득하게 되는가”를 먼저 봐야 합니다. 등기부 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차보증금 때문에 권리와 가격 모두 신중한 검증이 필요한 사건입니다.
