수원지방법원 2025타경52672. 경기 광주시 목현동 모개미마을3차 303동 3층 302호 다세대주택입니다. 소유자는 김명숙이며, 등기상 핵심은 2019.12.27 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원으로 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤의 분당세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 우리금융캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 근저당권은 2026.01.20 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 권리의 순위 자체는 2019.12.27 설정된 근저당권을 기준으로 보아야 합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 인수 문제가 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52672 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 652-33 모개미마을3차 303동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 1층-4층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김명숙 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 115,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 22,847,553원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 판단 이슈는 없습니다. 말소기준권리는 2019.12.27 접수된 중소기업은행 근저당권이며, 2024년 이후의 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 우리금융캐피탈 가압류·강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 할인율’은 미확인
감정가는 235,000,000원, 현재 최저매각가는 115,150,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 115,150,000원 · 감정가 49% · 2회 유찰 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 80,605,000원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 56,423,500원 · 감정가 24% |
| 단지 규모 | 모개미마을3차(303동) · 8세대 |
| 준공 | 2013.12.27 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
③ 예상배당표 (매각가 115,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,412,100원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 112,737,900원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 21,655,157원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 22,847,553원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 115,150,000원을 가정하면 집행비용 2,412,100원을 제외한 112,737,900원이 근저당권 배당에 사용되고, 전체 채권 기준 미배당 추정액은 51,764,810원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목현동 ‘이배재터널’ 북동측 인근. 주변은 공동주택지대로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 1층-4층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5-6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 자연취락지구·성장관리계획구역에 해당합니다. 토지면적은 508.0㎡, 공시지가는 596,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 115,150,000원은 감정가의 49%이지만, 최근 실거래 비교값이 없어 시장가격 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 주변 다세대의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 모개미마을3차 303동은 8세대 규모입니다. 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있으므로 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 유찰 이력. 이미 2회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 감정가 대비 할인율 자체보다 왜 두 차례 응찰이 성립하지 않았는지를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 이전. 말소기준 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 사실을 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 세금·공과금. 등기상 국 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 매각으로 소멸하는 권리라도 실제 배당 순위와 당해세 금액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가격
권리구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 2019.12.27 말소기준 근저당권 이후의 압류·가압류·경매 관련 권리는 매각으로 정리됩니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.
현재 최저가는 115,150,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 게다가 8세대 규모 다세대이고 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 검증 필요로 보는 것이 적절합니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 주변 거래가격·현장 상태·향후 환금성을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
