69,090,000원
수원지방법원 2025타경52699. 광주시 능평동 준스빌2 디동 301호, 전용 45.54㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌다는 데 있지 않습니다. 등기부에는 보증금 150,000,000원의 주택임차권이 있고, 임차인 박부진의 전입일은 2021.03.12, 확정일자는 2021.02.25입니다. 선언된 말소기준인 우리카드 가압류 2023.08.24보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
따라서 확약서가 없다면 현재 최저가 69,090,000원에서 임차보증금 전액을 배당할 수 없습니다. 집행비용 1,643,620원을 제외한 67,446,380원만 임차인에게 배당되고, 부족분 82,553,620원이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.30자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52699 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 131-133 준스빌2 디동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 오포로171번길 17-238 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.54㎡ · 제4층 건물 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 최행자 · 2021.03.18 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 69,090,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2023.08.24 우리카드 가압류 19,730,517원입니다. 그보다 앞서 박부진의 전입·확정일자와 임차권등기가 존재합니다. 따라서 임차권 자체는 매각으로 당연 소멸하는 후순위 권리가 아니라 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 경매개시결정은 2025.08.04 주택도시보증공사 명의로 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박부진 | 전유부분 전부 | 150,000,000원 | 2021.03.12 / 2021.02.25 | 有 | 有 | 실질 0원* |
실제 임차인 1명. 보증기관 중복신고로 보증금을 중복 합산할 대상은 없습니다.
② 가격 비교 — 싸 보이지만 시세 표본이 1건
준스빌2 디동의 확인 가능한 비교 거래는 전용 45.54㎡ 기준 1건입니다. 2022.02, 2층이 132,000,000원에 거래됐고 이 값이 제공된 실거래 평균·최신 거래와 같습니다. 현재 최저가 69,090,000원은 이 비교값의 52.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 45.54㎡ | 2 | 132,000,000원 |
| 비교값 | 45.54㎡ | 1건 | 132,000,000원 |
확약을 적용하면 현재 회차의 실질취득액은 69,090,000원이고, 확인 거래 132,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 사건은 11세대 규모이고 비교 거래도 2022.02의 단 한 건뿐입니다. 따라서 52.3%라는 숫자만으로 현재 시장가 대비 절반 가격이라고 단정하기보다는, 현장 매물·최근 인근 다세대 거래를 추가 확인할 필요가 큰 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,643,620원 |
| 1. 임차인 박부진 보증금 | 150,000,000원 | 67,446,380원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 19,730,517원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 대항력 계산상 임차인의 부족분은 82,553,620원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 본 건은 2026.04.30 확약 때문에 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 69,090,000원 | 82,553,620원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 48,363,000원 | 102,907,534원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 33,854,100원 | 117,155,274원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오포서부파출소 북서측 인근이며 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕의 제4층 건물 중 제3층 301호입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 639.0㎡, 공시지가는 652,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 준스빌2 디동은 11세대, 사용승인일은 2014.09.18입니다. 확인 실거래가 1건뿐이어서 매도 시 가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.30 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약의 문구·제출주체·최신 매각물건명세서 반영 여부를 직접 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약상 전액 변제되지 않아도 말소해 주겠다는 내용이 실제 소유권이전 이후 원활히 이행될 수 있는지 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 현장 점유 상태까지 확정할 수 없으므로 입찰 전 현황을 확인하세요.
- 시세 재조사. 비교 거래는 2022.02의 132,000,000원 한 건입니다. 현재 인근 다세대 매물·실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 11세대 규모 다세대인 만큼 아파트처럼 거래량이 충분하다고 가정하지 말고 향후 매도 기간과 가격을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.5억 인수형”에서 “확약 전제 0원형”으로
이 사건을 최저가 69,090,000원짜리 다세대라고만 보면 핵심을 놓칩니다. 박부진의 보증금은 150,000,000원이고 전입은 말소기준보다 앞서 있어, 원래 구조는 현재 회차에서 82,553,620원을 매수인이 인수하는 선순위 임차권 물건입니다. 낙찰가가 더 내려가면 원칙상 미배당 인수액은 102,907,534원, 117,155,274원으로 커집니다.
하지만 2026.04.30 주택도시보증공사가 제출한 확약은 이 구조를 바꿉니다. 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용 때문에, 본 분석에서는 매수인 실질 인수액을 0원*, 현재 회차 실질취득을 69,090,000원으로 봅니다. 확인 거래 132,000,000원과 비교하면 가격 차이는 크지만 거래표본이 2022.02 한 건에 불과합니다. 결론은 권리는 확약 확인이 핵심이고, 가격은 싸지만 환금성 검증이 필요한 B급 물건입니다.
* 실질 인수 0원: 2026.04.30 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 적용 기준. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 82,553,620원입니다.