수원지방법원 2025타경52755. 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 459 쌍용아파트 105동 1층 103호입니다. 사건 용도는 아파트이고 동일면적 실거래 비교 대상은 134.94㎡입니다. 현재 최저매각가격은 감정가와 같은 420,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현 소유자는 고대한으로, 2019년 12월 3일 거래가액 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 가격입니다. 최근 12개월 동일면적 6건 평균이 385,833,333원인데 현재 최저가는 그보다 높은 108.9%입니다. 더구나 가장 최근인 2026년 8월 거래는 350,000,000원이고, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -7.0% 하락했습니다. 둘째, 임차관계입니다. 김란은 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 곽정현은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 선순위인지 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 459 쌍용아파트 105동 1층 103호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 134.94㎡ · 22층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 고대한 (2019.12.03. 거래가액 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 420,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이찬영 / 199,212,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 감정 이용상태 | 이용상태 문구에는 연립주택으로 기재되어 있으며, 토지는 아파트 건부지로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 전지은 가압류
말소기준은 2022.09.30. 전지은 가압류 290,000,000원입니다. 그 뒤 등기된 소상공인시장진흥공단 가압류, 경기신용보증재단 근저당권, 강제경매개시결정, 성남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 씨티은행·국민은행·초월농업협동조합 근저당권과 과거 전세권은 이미 말소된 등기입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 권리 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김란 | 204호 | 2024.10.16 | 미상 | 2025.09.09 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽정현 | 주거 | 미상 | 미상 | 2025.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김란의 전입일은 2024.10.16으로 말소기준인 2022.09.30보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 곽정현은 주거 임차인으로 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부 자체가 미상입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 4.2억보다 낮다
쌍용1 동일면적 134.94㎡ 실거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 6건입니다. 전체 12건 평균은 400,250,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 385,833,333원, 최신 거래는 2026년 8월 350,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 거래군보다 7.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.94㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 134.94㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 134.94㎡ | 7 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 134.94㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 134.94㎡ | 21 | 460,000,000원 |
| 2025.11 | 134.94㎡ | 16 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.94㎡ | 6건 | 385,833,333원 |
현재 최저가 420,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.9%입니다. 즉 최근 거래 평균보다 34,166,667원 높습니다. 최신 거래 350,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 높은 수준입니다. 전체 12건 평균 400,250,000원만 보더라도 신건 최저가는 평균보다 높지만, 특히 최근 거래 평균과 최신 거래가 더 낮고 추세까지 -7.0%이므로 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 회차별 가격·배당 부담
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 420,000,000원 | 413,400,000원 | 157,201,040원 | 42,011,080원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 240,105,040원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 268,800,000원 | 264,236,800원 | 306,364,240원 | 0원 | 0원* |
* 배당모형상 인수액입니다. 곽정현의 전입일·보증금이 확인되지 않아 실제 선순위 임차권리 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,600,000원 |
| 2. 가압류 · 전지은 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 22,888,920원 | 22,888,920원 |
| 4. 근저당권 · 경기신용보증재단 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 이찬영 | 199,212,120원 | 42,011,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 570,601,040원 중 채권자 예상배당은 413,400,000원, 미배당은 157,201,040원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지자료 기준)
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 남서측 왕복 2차로 포장도로와 접하며 외곽 도로와 연계되어 있습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 급탕, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 16,260㎡, 지목 대, 공시지가 1,332,000원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지·거래. 쌍용1은 440세대, 1998.12.29 준공이며 동일면적 134.94㎡ 거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 현장 확인. 내부상태는 관계인 비협조로 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 상정한 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 곽정현 전입일 확인. 2022.09.30 말소기준보다 선순위인지 반드시 확인해야 합니다.
- 곽정현 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 문건에서 금액·확정일자·배당순위를 확인해야 합니다.
- 김란 보증금 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 경계. 4.2억은 최근 12개월 평균 3.858억의 108.9%이며 최신 거래는 3.5억입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -7.0%이므로 과거 전체 평균 4.0025억만 기준으로 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 1층 가격 특성 확인. 본건은 1층 103호이고, 거래 표본에는 1층 380,000,000원 거래가 포함되어 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용과 채권배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격도 높고, 임차인 한 명은 아직 미상”
이 물건은 현재 회차에서 서둘러 가격 메리트를 찾기 어렵습니다. 신건 최저가 420,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 385,833,333원의 108.9%이고, 최신 거래는 350,000,000원입니다. 최근 거래 추세 역시 -7.0%입니다.
권리도 완전히 끝난 상태는 아닙니다. 김란은 후순위라 대항력이 없지만, 곽정현은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 배당모형에 표시된 인수 0원을 그대로 확정할 수는 없습니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 미상 임차인 확인 전. 현재 단계의 결론은 신건 응찰보다 임차관계 확인과 가격 재검토가 먼저입니다.
