울산지방법원 2024타경6061. 양산시 물금읍 범어리의 대한빌딩 3층 304호로, 감정평가 당시 근린생활시설 ‘본청 건축사사무소’로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김동규는 2016년 7월 13일 매매를 원인으로 거래가액 186,000,000원에 취득했고, 같은 해 8월 31일 구서2동새마을금고 명의의 채권최고액 154,700,000원 근저당권이 설정됐습니다.
권리 구조만 보면 말소기준은 이 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 국·양산시 압류는 매각으로 소멸하며, 2021년 우진디엠씨 가압류는 2021년 4월 29일 이미 말소됐습니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경6061 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 150, 3층304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 ‘본청 건축사사무소’로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 김동규 (2016.07.13. 매매 · 거래가액 186,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 65,170,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 금샘새마을금고 / 120,676,730원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2016년 8월 31일 설정된 구서2동새마을금고 근저당권 154,700,000원입니다. 경매개시결정과 두 건의 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 우진디엠씨 가압류 13,623,770원은 경매 이전인 2021년 4월 29일 해제로 말소됐습니다.
② 점유·임대차 — 임대관계 미상
임차인으로 특정된 사람은 없지만, 감정평가 당시 이 호실은 ‘본청 건축사사무소’라는 상호의 근린생활시설로 이용 중이었습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 소유자 직접 사용인지 임차인의 영업 점유인지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 그러나 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가 190,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰되며 124,830,000원이 낮아졌지만, 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정할 수 없습니다.
특히 근린시설은 주거용 집합건물과 달리 실제 임대료, 공실 여부, 업종 적합성, 관리비와 부가세 처리, 전용·공용면적 구성에 따라 수익가치가 달라질 수 있습니다. 현재 이용상태와 임대관계가 미상인 상황에서는 최저가가 낮다는 사실보다 실제 점유와 임대수익을 확인하는 작업이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 근저당권 · 구서2동새마을금고 | 154,700,000원 | 63,596,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 154,700,000원 중 63,596,940원이 배당되고 91,103,060원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 부산대양산캠퍼스역 남서측 인근으로, 상업업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 2호선역이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 북서측과 남서측 약 15미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 2,263,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반사항은 확인되지 않았습니다. 승강기·위생·급배수·화재탐지·경보·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 업종과 임대수익에 따라 수요층이 달라집니다. 세 차례 유찰된 만큼 현장 매매사례와 공실·임대료 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. ‘본청 건축사사무소’의 실제 운영자와 소유자 김동규의 관계, 점유 개시 시점과 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 임대차 확인. 임대차계약서·보증금·차임·사업자등록·확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 현장조사로 대조하세요.
- 채권 관계 확인. 근저당권자 구서2동새마을금고와 경매개시 채권자 금샘새마을금고의 명칭 차이에 관한 변경·승계 서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 동일 건물과 유사 근린시설의 실제 매매가·임대료·공실률을 조사해 수익가치 기준의 입찰 상한을 정하세요.
- 비용 확인. 체납 관리비와 세금, 원상복구, 내부 시설물의 소유관계 및 명도 비용을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 점유와 수익 검증”
이 물건은 등기상 권리분석만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트가 입증되는 것은 아닙니다. 이미 3회 유찰됐고, 실거래 비교자료와 임대수익이 확인되지 않았으며, 영업 중인 호실의 임대관계도 미상입니다.
따라서 결론은 등기 권리는 통과, 가격과 점유는 보류입니다. 현재 이용자인 ‘본청 건축사사무소’의 점유 근거와 사업자등록·임대차관계를 먼저 확인하고, 인근 근린시설의 실제 매매가와 임대료로 65,170,000원의 적정성을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
