수원지방법원 2025타경52766. 하남시 망월동 퀸즈파크미사1차 제3층 제335호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 지하6층~지상17층 규모이며, 본건은 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 김민선으로 2023.04.20 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 141,000,000원입니다.
권리구조의 중심은 근저당이 아니라 전세권입니다. 과거 우리은행 근저당 120,000,000원은 2021.06.18 이미 말소됐습니다. 이후 2023.07.10 삼성엔지니어링주식회사 명의로 건물 전부에 전세금 130,000,000원, 존속기간 2023.07.07~2025.07.06의 전세권이 설정됐습니다. 2024.03.21 상호가 삼성이앤에이주식회사로 변경됐고, 바로 이 법인이 2025.08.11 임의경매개시결정을 받아 현재 사건을 진행하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52766 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1132, 1132-1, 1132-2 퀸즈파크미사1차 제3층 제335호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변동로84번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하6층~지상17층 중 제3층 |
| 소유자 | 김민선 (2023.04.20 소유권이전 · 거래가액 141,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 1.30억 전세권을 먼저 봐야 한다
과거 신탁등기와 민간임대주택등기, 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 2024.07.03 홍성옥의 강제경매개시결정도 2025.08.05 말소됐습니다. 현재 등기상 살아 있는 핵심 권리는 2023.07.10 설정된 전세권과 2025.08.11 임의경매개시결정입니다.
임차인으로 별도 조사된 사람은 없습니다. 따라서 임차보증금과 전세권 금액을 중복 합산할 대상도 없습니다. 권리판단은 실제 임차인 보증금이 아니라 등기된 전세권 130,000,000원의 처리에 집중해야 합니다.
② 가격 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 126,000,000원, 현재 최저가는 88,200,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자 김민선의 2023년 거래가액은 141,000,000원이지만, 동일 물건의 최근 실거래나 최근 12개월 평균 시세 자료는 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 2. 전세권 · 삼성엔지니어링주식회사 | 130,000,000원 | 86,212,400원 |
| 전세권 미배당 | - | 43,787,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가 88,200,000원 가정 시 집행비용 1,987,600원을 제외한 86,212,400원이 전세권자에게 배당되고, 전세금 130,000,000원 중 43,787,600원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 제공된 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 43,787,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 69,771,321원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 87,959,925원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 전세권자가 배당받지 못하는 금액은 커집니다. 하지만 제공된 각 회차 계산은 모두 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “유찰될수록 미배당이 커지니 매수인이 그 차액을 떠안는다”가 아니라, 왜 선순위 전세권의 미배당액이 매수인에게 승계되지 않는 것으로 계산됐는지를 원문에서 확인하는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 남동측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 미사역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 용도 표기는 사건상 근린시설이므로 실제 이용상태와 함께 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층~지상17층 건물 중 제3층 제335호이며 사용승인일은 2019.02.01입니다.
- 접도. 북측·서측 약 15미터 내외 포장도로, 남측·동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이고, 외국인 등 법인·단체 포함 주택 취득에 한한다고 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 을구 3번 전세권 130,000,000원이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 원문에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 신청채권자 동일성. 전세권자 삼성엔지니어링주식회사가 상호변경 후 삼성이앤에이주식회사가 됐고, 현재 경매신청채권자도 삼성이앤에이주식회사입니다.
- 배당 부족액. 현재 회차 기준 전세권 미배당은 43,787,600원입니다. 제공된 계산상 매수인 인수는 0원이지만 소멸 여부 확인 전까지 단정하지 마세요.
- 가격 판단. 최근 동일 물건군 실거래 자료가 없으므로 감정가 70%라는 사실만으로 저가 낙찰 기회라고 평가하지 마세요.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·수익 가능 형태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계. 별도 임차인은 조사되지 않았지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 전세권 및 점유 관계를 서로 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘전세권의 결말’을 확정해야 한다
감정가 126,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 88,200,000원입니다. 숫자만 보면 가격이 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 최근 시세자료가 없어 88,200,000원이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더욱 중요한 것은 2023.07.10 설정된 전세금 130,000,000원의 전세권입니다.
이 전세권자는 현재 경매신청채권자와 동일한 법인이고, 제공된 배당계산에서는 전세권자에게 86,212,400원을 배당하고 43,787,600원이 부족해도 매수인 인수 0원으로 계산합니다. 반면 등기 권리정보에는 선순위 전세권의 매수인 인수 표시가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “70%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라 “전세권이 매각으로 어떻게 처리되는지 원문에서 확정한 뒤 가격을 본다”가 맞는 순서입니다.
