수원지방법원 2025타경52787. 경기도 광주시 매산동 211-13 일대의 창고·공장 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 조립식경사지붕 2층이고 실제 이용도 창고 및 공장입니다. 토지는 1,242㎡, 지목은 대, 이용상황은 공업기타이며 일괄매각입니다. 목록1 지상 비닐하우스는 평가에서 제외됐고, 목록2는 지분매각인 도로, 목록4 건물에는 창고로 이용하는 제시외건물 60㎡가 포함 평가돼 있습니다.
등기 흐름의 기준점은 2023.07.11. 설정된 북수원신용협동조합 근저당 채권최고액 792,000,000원입니다. 과거 농협은행 및 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 동양잉크 근저당, 경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 뒤 권리라는 이유만으로 점유자 문제까지 자동 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52787 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 211-13 · 211-18 / 경기도 광주시 매자리길 68-33 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 및 공장 등으로 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 조립식경사지붕 지상 2층 |
| 토지 | 1,242㎡ · 지목 대 · 공업기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박혜련 |
| 감정가 / 최저가 | 1,324,511,800원 / 649,011,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북수원신용협동조합 / 661,060,573원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 1명은 판정 보류
말소기준은 2023.07.11. 북수원신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 주식회사동양잉크 근저당 220,000,000원, 2025.08.13. 임의경매개시결정, 2025.11.25. 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2026.02.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서영일 | 2층 | 10,000,000원 / 1,300,000원 | 2023.08.02 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김야근 | 1층 | 15,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 2025.10.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 서영일의 전입일은 말소기준일인 2023.07.11.보다 늦은 2023.08.02.이므로 대항력이 없습니다. 반면 김야근은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.10.23. 접수됐지만, 그것만으로 선순위 대항력 여부가 판정되는 것은 아닙니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 649,011,000원으로 감정가 1,324,511,800원의 49%입니다. 3회 유찰 시 454,307,700원, 4회 유찰 시 318,015,390원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 최근 거래가를 바로 대입할 수 있는 유형이 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 창고·공장 용도, 토지 조건, 규제지역, 임대조건과 개별 건물 상태가 가격에 직접 영향을 주므로 입찰가는 감정가 49%라는 숫자보다 개별 가치 검증을 중심으로 잡는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 649,011,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,890,110원 |
| 1. 근저당 · 북수원신용협동조합 | 792,000,000원 | 640,120,890원 |
| 2. 근저당 · 주식회사동양잉크 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 담보권 채권총액 1,012,000,000원 중 640,120,890원이 배당되고 미배당은 371,879,110원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매산1리마을회관 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 창고 및 공장 등으로 이용 중입니다. 외벽·내벽은 샌드위치 판넬 마감, 바닥은 콘크리트, 천정은 철재트러스이며 별도 설비는 없습니다.
- 토지·규제. 보전관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 369,100원/㎡입니다. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 임대 탐문. 감정평가서에는 보증금 30,000,000원 / 월세 2,500,000원으로 탐문조사됐습니다. 개별 점유 조사에서는 1층과 2층 임차인이 각각 확인됐으므로 실제 계약관계는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김야근 전입일 최우선 확인. 1층 점유자의 전입신고일이 말소기준 2023.07.11.보다 빠른지 늦은지가 인수 위험 판단의 핵심입니다.
- 임대차 계약 원본 대조. 개별 조사상 보증금·월세 합계와 감정평가서 탐문 임대조건이 일치하지 않습니다. 실제 계약서, 사업자등록·전입 관련 자료, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 목록별 매각범위 확인. 일괄매각이지만 목록2는 지분매각 도로이고, 목록1 지상 비닐하우스는 평가 제외, 목록4의 제시외 창고 60㎡는 포함 평가됐습니다.
- 토지이용 규제 확인. 보전관리지역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 복수 규제가 겹치므로 업종 및 향후 활용 가능성을 입찰 전 검토해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 49%까지 내려왔어도 개별 창고·공장과 토지의 가치, 임대수익, 향후 처분 가능성을 따로 검증해야 합니다.
- 배당액 변동 가능성. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담 판단은 매각물건명세서와 배당요구 내역을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 임차인이 먼저다”
이 사건은 감정가 1,324,511,800원에서 최저가 649,011,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율과 별개입니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션도 인수 0원으로 계산되지만, 1층 김야근의 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 아직 열려 있습니다.
게다가 창고·공장 용도, 2회 유찰, 보전관리지역을 비롯한 복수 규제, 목록별 매각범위와 제시외건물까지 함께 봐야 하는 물건입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 많이 내려왔지만, 권리와 활용성을 확인한 뒤 판단할 물건”입니다. 특히 김야근의 전입·점유 시점이 말소기준 뒤라는 사실이 확인돼야 배당표상 인수 0원을 실질적인 안전성으로 연결할 수 있습니다.
